La propriété de maisons de ferme créée des considérations fiscales uniques auxquels de nombreux agriculteurs sont confrontés en structurant leurs opérations. Que vous possédiez votre maison de ferme individuellement, au moyen d’un partenariat ou au sein d’une société, comprendre les implications fiscales vous aide à prendre des décisions éclairées. Voici les principales implications de certaines structures courantes.
Maisons de ferme appartenant à des particuliers
Lorsque vous achetez une propriété agricole en tant qu’individu - par exemple, une ferme de 100 acres avec 80 acres de terres cultivables, une grange avec 18 acres d’enclos de ferme et de surface boisée, et une maison avec 2 acres d’allée et de pelouse - les implications fiscales commencent à la clôture.
Les terres agricoles sont généralement assujetties à la TPS/TVH, donc vous devrez vous inscrire à la TPS/TVH avant la date de clôture. Vous devrez ensuite autoévaluer la TPS/TVH sur la portion commerciale du prix d’achat, qui est souvent l’ensemble de la portion non résidentielle de la valeur¹.
L’attribution du prix d’achat entre la propriété agricole commerciale et la propriété résidentielle exempte nécessite une attention particulière, surtout lorsque vous n’avez pas d’évaluation détaillée. Bien qu’il soit généralement de la responsabilité du vendeur de déterminer la portion du prix d’achat soumise à la TPS/TVH, la convention d’achat-vente est souvent silencieuse sur la répartition. Commencez par attribuer une valeur à la portion de la propriété dont la valeur peut être évaluée de manière la plus fiable, comme une maison comparable sur un terrain d’un demi-hectare ou les valeurs agricoles comparables par acre exploitable. Vous pouvez ensuite répartir le prix d’achat restant entre les actifs restants.
La façon dont vous allouez le prix d’achat aujourd’hui détermine quelles exonérations fiscales vous pouvez réclamer lorsque vous vendez, donnez ou transférez la propriété plus tard. Le prix de vente devra être divisé entre :
- Terres agricoles et bâtiments agricoles qui peuvent être admissibles à la déduction cumulative des gains en capital²
- La partie résidentielle qui peut être admissible à l’Exemption pour résidence principale
Le terrain disponible pour l’exemption de résidence principale est généralement limité à 1,24 acre (un demi-hectare). Vous pourriez être en mesure de revendiquer davantage de terres si cela est nécessaire pour l’utilisation de la résidence — par exemple, lorsqu’une municipalité impose une taille minimale de terrain ou si vous avez besoin d’une longue allée pour accéder à la résidence³.
Il existe également une règle spéciale qui permet aux agriculteurs de réclamer 1 000 $ par an de propriété comme gain en capital admissible à l’exemption pour résidence principale⁴. La plupart des maisons au Canada prennent de la valeur de plus de 1 000 $ par an, donc cette option est rarement avantageuse aujourd’hui. Cependant, cela pourrait encore avoir de la valeur dans des circonstances inhabituelles, comme lorsque vous possédez une autre maison admissible à l’exemption de résidence principale et que vous souhaitez maximiser l’utilisation de l’exemption des gains en capital à vie sur cette propriété.
Fermes détenues en partenariat
Considérez le même scénario, mais avec un couple de fermiers achetant la propriété pour exploiter une entreprise en partenariat. Les exigences en matière de TPS/TVH demeurent les mêmes : vous devez vous inscrire pour un compte de TPS/TVH de partenariat et vous autoévaluer la TPS/TVH.
Cependant, une question importante se pose : la ferme est-elle un actif du partenariat ou est-elle détenue en commun par vous en tant qu’individus? De nombreux couples agricoles excluent la maison des états financiers de la société de personnes et des déclarations de revenus, la considérant comme un actif personnel. Bien que cette approche simplifie la déclaration fiscale du partenariat, elle n’est pas toujours réalisable.
Que la ferme soit un actif de partenariat ou un bien personnel affecte votre déclaration fiscale et votre admissibilité à la déduction pour gains en capital et aux règles de transfert intergénérationnel de ferme.
Dans la plupart des cas, l’ensemble de l’achat de la propriété est financé conjointement, la maison de ferme, les terres agricoles et les bâtiments agricoles servant tous de garantie contre l’hypothèque. Le titre foncier ne fait généralement pas de distinction entre la portion de partenariat agricole et la maison de ferme personnelle. Puisque vous tenez le titre juridique pour votre propre bénéfice, une relation fiduciaire n’existerait généralement pas. Par conséquent, la maison de ferme est souvent considérée comme un actif de partenariat lorsqu’elle est acquise dans ces situations.
Lors de la disposition, le partenariat réalise un gain ou une perte en capital sur chaque composant de la propriété. Étant donné qu’un partenariat n’est pas un contribuable au Canada, les implications fiscales incombent aux partenaires et sont déclarées sur vos déclarations de revenus des particuliers T1. Bien que la Loi de l’impôt sur le revenu ne soit pas claire à ce sujet, l’ARC considère que la disposition d’une résidence principale par un partenariat est admissible à l’exemption pour résidence principale comme si vous possédiez la propriété personnellement⁵. Chaque partenaire réclamerait l’exemption pour résidence principale sur sa part de la portion résidentielle du gain.
Cette structure peut également avoir un impact sur votre conformité à la définition d’une ferme familiale ou d’un partenariat de pêche admissible à la déduction pour gains en capital ou aux règles de transfert intergénérationnel de ferme⁶. Pour vous qualifier pour ces règles fiscales préférentielles concernant l’intérêt de partenariat agricole où le partenariat possède la maison de ferme, vous devez démontrer soit que la maison de ferme est principalement fournie pour l’exploitation de l’entreprise agricole, soit que la valeur de la maison de ferme n’est pas supérieure à environ 10 pour cent de la valeur totale des actifs du partenariat.
Fermes appartenant à une société
Considérez maintenant le même scénario, mais avec des agriculteurs constituant une ferme familiale ou une société de pêche pour acheter la propriété et exploiter l’entreprise.
Les exigences en matière de TPS/TVH demeurent les mêmes : la société s’inscrit pour un compte de TPS/TVH et autoévalue la TPS/TVH.
La propriété collective signifie que vous perdez l’accès à l’exemption de résidence principale et à la déduction pour gains en capital, rendant toute vente future de propriété entièrement imposable. Vous devrez également payer un loyer équitable au prix du marché chaque année - généralement 5 pour cent de la valeur évaluée - ce qui ajoute des coûts permanents à la famille agricole⁷.
Les fermes appartenant à des sociétés peuvent également avoir un impact sur l’accès à la déduction pour gains en capital et aux règles de transfert intergénérationnel des fermes⁸. L’ARC exige qu’une maison de ferme ne puisse être considérée comme un actif agricole admissible de la société que si son utilisation principale est « logement à des personnes qui prennent une part active à l’exploitation de l’entreprise agricole, ou à leurs personnes à charge. De plus, la résidence doit être mise à la disposition de ces personnes à titre d’employés et non pas à titre d’actionnaires »⁹.
Approches alternatives pour les structures d’entreprise
Si la propriété d’entreprise a du sens pour d’autres aspects de votre exploitation, il existe des stratégies pour relever ces défis liés aux fermes. Vous pourriez être en mesure d’isoler la maison de la propriété agricole en acquérant la pleine propriété de la maison de ferme auprès de la société à sa juste valeur marchande, idéalement soutenue par une évaluation indépendante. Lors de la vente future de la propriété, la société vendrait le titre juridique de l’ensemble de la ferme, les produits étant répartis entre la société pour les terres agricoles et vous pour la maison de ferme.
Une documentation appropriée vous permet de demander l’exemption de résidence principale sur votre maison tout en maintenant la structure d’entreprise de votre exploitation agricole. Sans la bonne forme, vous risquez de payer plus d’impôts que nécessaire.
Les exigences clés comprennent :
- Conclure une convention d’achat-vente dûment rédigée pour le bâtiment.
- Préparer un bail foncier à long terme avec la société pour le terrain sous-jacent et contigu à la maison de ferme, avec des paiements de loyer à juste valeur marchande qui sont exemptés de la TPS/TVH.
- Documenter un accord de fiducie montrant que tous les intérêts bénéfiques, y compris les droits de possession et d’aliénation, vous sont transférés, tandis que le titre juridique demeure avec la société en tant que nu-fiduciaire
- Déposer une déclaration de revenus des fiducies et d’information T3 annuelle pour déclarer la relation fiduciaire¹⁰
- Adresser vos dernières volontés pour la ferme dans vos testaments.
- Réclamer l’exemption de résidence principale sur toute disposition¹¹
Ces arrangements nécessitent une structuration juridique et fiscale soigneuse pour s’assurer qu’ils respectent toutes les exigences réglementaires tout en atteignant vos objectifs.
Trouver la bonne structure pour votre ferme
La meilleure structure de propriété pour votre ferme dépend de l’ensemble de votre exploitation agricole, de la situation de votre famille et de vos plans à long terme. Chaque approche - individuelle, en partenariat ou propriété collective - crée différentes implications fiscales et possibilités de planification.
Évaluer des facteurs comme la planification de la succession, la protection de responsabilité et l’efficacité fiscale aide à déterminer quelle structure s’harmonise avec vos objectifs. Que vous soyez en train d’acheter une nouvelle propriété agricole ou de restructurer une opération existante, nous sommes ici pour vous aider à mettre en œuvre une solution qui protège à la fois votre maison et votre exploitation agricole.
Références techniques :
¹ Pour autoévaluer la TPS/TVH, vous devez généralement déclarer la TPS/TVH réputée perçue à la ligne 205 et la TPS/TVH réputée payée à la ligne 108 sur la déclaration de TPS/TVH pour la période de déclaration incluant la date d’achat. Lorsque l’ensemble de la propriété commerciale (ferme) sera utilisé dans l’activité commerciale de l’acheteur, les deux montants sont égaux au taux de TPS/TVH applicable multiplié par le prix d’achat, de sorte qu’il n’y a aucun impact net sur la TPS/TVH à payer pour la période.
² Vous pouvez trouver une discussion sur certaines questions liées aux biens agricoles ou de pêche qualifiés admissibles à la déduction pour gains en capital ici.
³ Voir le paragraphe (e) de la définition de « résidence principale » à l’article 54 de la Loi de l’impôt sur le revenu et l’interprétation de l’ARC de ces règles dans le folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, « Résidence principale », paragraphes 33 à 35 (consulté le 7 janvier 2026).
⁴ Voir le sous-alinéa 40(2)(c)(ii) de la Loi de l’impôt sur le revenu et le Règlement 2300 connexe. Les commentaires de l’ARC sur cette élection se trouvent dans le folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, « Résidence principale », paragraphes 43 à 46 et Annexe B (consulté le 7 janvier 2026).
⁵ Le préambule de la définition de « résidence principale » à l’article 54 de la Loi de l’impôt sur le revenu précise qu’il s’agit d’une propriété « dont le contribuable est propriétaire au cours de l’année conjointement avec une autre personne ou autrement ». La position administrative d’allègement de l’ARC admet qu’un partenariat n’est pas un contribuable et se trouve dans le folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, « Résidence principale », paragraphe 73 (consulté le 7 janvier 2026).
⁶ Vous pouvez trouver une introduction aux règles régissant le transfert intergénérationnel des fermes ici.
⁷ Voir l’Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN7 pour les commentaires de l’ARC sur le loyer à juste valeur marchande dans un autre contexte. Les jugements rendus par la Cour canadienne de l’impôt ont statué que le loyer à la valeur marchande équitable pourrait être supérieur à 5 % et calculé comme un rendement raisonnable sur les capitaux propres pour l’investissement dans la maison.
⁸ Vous pouvez trouver de plus amples détails sur les problèmes liés aux maisons de ferme appartenant à des sociétés ici.
⁹ Bulletin d’interprétation de l’ARC IT-268R4, « Transfert entre vifs de biens agricoles en faveur d’un enfant », paragraphe 22. Cette position a été confirmée dans l’interprétation technique de l’ARC 2016-0652921C6, avec la clarification que les résidents de la maison de ferme doivent être des employés de la société et non seulement des actionnaires.
¹⁰ Les exigences de déclaration pour les fiducies nues ont changé fréquemment au cours des dernières années, les propositions actuelles devant exiger des dépôts T3 commençant le 31 décembre 2026, date de fin de l’exercice.
¹¹ L’ARC accepte la possibilité de cette approche dans le Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, « Résidence principale », paragraphes 79 à 81 et 91 (consulté le 7 janvier 2026). Cependant, l’interprétation technique de l’ARC 2017-0687961E5 indique que les scénarios ne donnant pas le droit de vendre ou de transférer la maison ne seraient pas admissibles à l’exemption pour résidence principale, ce qui a été son « point de vue de longue date ».
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