Comment un bien agricole locatif peut devenir admissible à l’exemption pour gains en capital

Si vous avez hérité d’un terrain agricole et comptez poursuivre les activités agricoles qui avaient lieu sur ce terrain, vous devriez être admissible à l’exemption pour gains en capital lorsque vous le vendrez. Et même si vous choisissez de louer la propriété au lieu de l’exploiter, vous devriez toujours être admissible à cette exonération si le terrain vous a été légué par un époux, un conjoint de fait, un enfant ou un parent (des personnes qui seront appelées, aux fins de cet article, « membres de la famille »).

Ces deux critères doivent cependant être remplis pour que cet allègement fiscal soit applicable :

1. Les revenus bruts générés par le terrain doivent avoir été supérieurs à ceux générés par n’importe laquelle des autres sources de revenus du propriétaire (ou du membre de famille ayant légué le terrain au propriétaire) pendant au moins deux ans ;
2. Le terrain doit avoir été principalement utilisé ― et de manière régulière et continue ― à des fins agricoles par le propriétaire (ou le membre de famille ayant légué le terrain au propriétaire) pendant au moins deux ans.

Autrement dit, si vous héritez des terres agricoles d’un membre de la famille et vous comptez uniquement le louer, vous pourriez toujours bénéficier de l’exemption pour gains en capital lors de la vente, dans la mesure où :

1. Votre prédécesseur est/était un membre de la famille ;  
2. La ferme était la principale source de revenus de votre prédécesseur pendant au moins deux ans ;
3. Ce dernier avait acquis le terrain dans le but principal de l’exploiter à des fins agricoles.  

Au vu de tout cela, voici quelques conseils pour vous aider à mieux vous y retrouver si vous comptez louer votre propriété agricole et conserver en même temps votre admissibilité à l’exemption pour gains en capital.

Gardez les choses dans la famille

Vous ne pourrez vous appuyer sur le fait que le terrain a été utilisé à des fins agricoles par votre prédécesseur (pour obtenir cette exemption) que si le terrain n’a pas quitté la famille depuis la poursuite de ces activités admissibles. Si une personne autre qu’un membre de la famille en est entretemps devenue le propriétaire, ces antécédents agricoles ne vous aideront en aucune façon à bénéficier de l’exonération.

Vous ne serez par contre pas la seule génération à pouvoir tirer profit de cette « histoire agricole » si la propriété n’a pas quitté la famille et continue à y rester : les générations suivantes seront elles aussi admissibles à l’exonération.

Qu’y a-t-il dans un nom ?

Si la propriété est à votre nom et vous l’avez héritée d’un membre de la famille, votre conjoint ne sera pas admissible à l’exemption si vous décédez avant de la vendre. Lors du transfert au conjoint, la « filiation familiale » sera, dans un tel cas, réputée interrompue. Il est donc sage de demander conseil à un professionnel avant de décider quel nom utiliser lors du transfert d’une propriété agricole.

L’importance des ressources documentaires

Nous avons souvent du mal à trouver des documents sur le coût initial du terrain lorsque nous essayons d’aider un client à obtenir l’exemption pour gains en capital sur sa vente. Lorsque vous héritez un terrain d’un parent décédé, faites-vous un devoir de savoir si la disposition a été déclarée dans la déclaration de revenus de votre parent et de déterminer le montant de cette disposition le cas échéant. Les clients n’ont pas accès à ces informations dans de nombreux cas. Dans ces situations, il nous est difficile de déterminer la valeur des terrains qu’ils s’apprêtent à vendre, car nous n’avons aucune trace écrite du prix de base.

Devenez admissible

Vous n’aurez pas droit à l’exemption pour gains en capital si vous ― ou les membres de famille qui possédaient auparavant le terrain ― l’avez toujours loué au lieu de le cultiver. La même règle sera appliquée si vous transférez la propriété à un autre membre de la famille. Tout espoir n’est pas perdu cependant : si vous faites de la ferme votre principale source de revenus pendant au moins deux ans et l’exploitez principalement à des fins agricoles, vous devriez quand même avoir droit à l’exonération.

Demandez conseil

Étant donné la complexité des règles de l’exemption pour gains en capital, il est toujours préférable de consulter un comptable avant de vendre une propriété agricole. Vous vous éviterez ainsi des surprises lorsque vous produirez votre déclaration de revenus.

Les règles susmentionnées n’ont trait qu’aux terres agricoles héritées après le 17 juin 1987. Si vous avez hérité un terrain d’un membre de la famille avant cette date, vous serez appelé à répondre à des critères différents.