Maisons de ferme détenues par des sociétés agricoles

Il n’est pas rare que la résidence familiale d’une exploitation agricole familiale constituée en société se trouve sur la même parcelle de terrain que les terres agricoles détenues et exploitées par l’exploitation. Pour les peu méfiants, ce genre de situation n’est pas sans présenter de pièges :

1. L’exemption pour résidence principale pourrait ne pas être applicable à la vente éventuelle de la résidence familiale.
2. Dans certaines circonstances, et en vertu des règles relatives à l’attribution d’avantages (benefit conferral rules), la maison pourrait être traitée comme un avantage imposable pour les résidents de la maison.
3. L’utilisation de la déduction pour gains en capital pour les actions de la société agricole familiale pourrait être compromise.
4. L’admissibilité aux dispositions relatives aux transferts intergénérationnels en franchise d’impôt pourrait aussi être en jeu.

Exemption pour résidence principale

L’exemption pour résidence principale n’est offerte qu’aux particuliers au Canada. Elle ne peut donc être utilisée pour contrebalancer un gain sur la vente d’une résidence familiale si la résidence est détenue par une société.

S’il est souhaitable que les terres agricoles d’une exploitation demeurent sous la propriété de la société et si le terrain sur lequel la résidence a été construite ne peut être séparé des autres et transformé en une parcelle légalement distincte, la perte de cette exemption ― qui aurait pu être utilisée pour contrebalancer l’appréciation éventuelle de la résidence ― est probablement une « rançon d’affaire » inévitable pour ceux qui souhaitent tirer parti des avantages conférés par la constitution en société.

Si l’admissibilité à l’exemption pour résidence principale vous tient quand même à cœur, veuillez en discuter avec votre conseiller local auprès de Baker Tilly.

Règles relatives à l’attribution d’avantages (Benefit conferral rules)

Lorsque des biens de société sont mis à la disposition d’un actionnaire (et/ou à des parties liées à un actionnaire) pour un usage personnel (par exemple, lorsque la maison de ferme d’une société agricole familiale est mise à la disposition de la famille d’un actionnaire), le geste pourrait être apparenté ― par les autorités ― à l’attribution d’un avantage imposable à un actionnaire. En règle générale, la valeur de l’avantage sera aussi réputée égale à la juste valeur marchande du loyer que la société aurait autrement obtenu en louant la propriété à un tiers.

Une restriction générale prévue à l’article 18 de la Loi de l’impôt sur le revenu stipule de plus qu’une société ne peut déduire ses dépenses de ses impôts que si celles-ci sont faites dans le but d’obtenir ou de produire des revenus. Ce critère de finalité n’est pas satisfait dans l’exemple ci-dessus, ce qui veut dire que la société concernée ne pourra déduire de ses impôts les dépenses qu’elle est continuellement appelée à faire pour l’entretien de la résidence. Nous sommes ainsi confrontés à un exemple de double imposition, compte tenu de l’imposition du contribuable pour l’avantage réputé et de l’incapacité de la société à utiliser des déductions.

En théorie, lorsqu’une société agricole familiale permet à une famille d’utiliser la maison de ferme en qualité d’employés et non en qualité d’actionnaires, l’octroi peut possiblement éviter d’être traité comme un avantage attribué à un actionnaire. Cette supposition doit cependant être traitée avec prudence, car il y aura toujours présomption que la résidence a été cédée aux membres de cette famille en cette qualité. La société agricole aurait donc probablement intérêt à demander à la famille de payer un loyer à la juste valeur marchande pour éviter le risque de double imposition.

Déduction pour gains en capital et dispositions relatives aux transferts intergénérationnels en franchise d’impôt.

Les pièges les plus significatifs pour les maisons de ferme détenues par des sociétés sont probablement à craindre du côté des déductions pour gains en capital et des dispositions relatives aux transferts intergénérationnels en franchise d’impôt. La déduction pour gains en capital fournit des déductions pouvant aller jusqu’à un million de dollars aux contribuables pour les aider à compenser des gains sur la vente ou le transfert d’actions de société. Si les circonstances s’y prêtent, les dispositions relatives aux transferts intergénérationnels en franchise d’impôt donnent quant à elles le droit aux propriétaires de sociétés agricoles familiales de transmettre libre d’impôt des actions à des parties liées — les enfants et les petits-enfants inclus ― de leur vivant ou après leur mort.

Pour que ces dispositions clés puissent être utilisées comme un allègement fiscal par le contribuable individuel, la société doit toutefois satisfaire à des critères techniques pouvant être grandement influencés par l’existence d’une maison de ferme au sein des avoirs de l’entreprise. Par exemple, au moment de leur vente ou de leur transfert, 90 % ou plus de la juste valeur marchande des actifs détenus par la société doit être liée à des biens utilisés « principalement » dans le cadre d’une activité agricole exercée au Canada. L’accès à ces dispositions clés pourrait donc être compromis si la résidence détenue par l’entreprise n’est pas principalement employée à cette fin.

Prenons un exemple simple où la maison de ferme n’est pas utilisée principalement dans le cadre d’une activité agricole au Canada. Et supposons que la juste valeur marchande des actifs de la société est comme suit :

Au vu de ces chiffres, la société ne satisfait plus au critère des 90 % parce que la juste valeur marchande de la maison et du terrain contigu est supérieure à 10 % de la juste valeur marchande totale des actifs de la société. Par conséquent, la déduction pour gains en capital ne pourra être utilisée pour compenser un gain en capital sur une vente ou un transfert d’actions. Les actions de la société ne seront pas non plus admissibles aux dispositions donnant droit à des transferts intergénérationnels libres d’impôt ― un état de fait qui pourrait peser lourd lors du transfert des actions de la société agricole familiale à un enfant ou un petit-enfant au décès du parent ou du grands-parents.

Résumé

Les risques fiscaux sont donc nombreux lorsqu’une maison de ferme est laissée sous la propriété de la société agricole familiale à laquelle elle est rattachée. Mais ces risques sont parfois évitables. S’il est vraiment nécessaire que votre maison de ferme soit détenue par votre société agricole familiale, assurez-vous de consulter votre conseiller local auprès de Baker Tilly pour structurer la titularité de la bonne façon et gérer les risques connexes avec prudence.

Il faudra surtout tenir compte du fait que les sociétés d’affaires ont leurs propres particularités en tant qu’entités juridiques et qu’elles ne doivent, dans la mesure du possible, détenir que des actifs utilisés principalement dans des activités agricoles. Les actifs non agricoles doivent être structurés d’une autre manière pour s’assurer que l’admissibilité à la déduction pour gains en capital et aux dispositions relatives aux transferts intergénérationnels en franchise d’impôt ne sera pas compromise.

Pour toute question ou pour plus d’informations, veuillez entrer en contact avec votre conseiller local auprès de Baker Tilly.