Résidents canadiens vendant de l’immobilier aux États-Unis : attention aux exigences fiscales !

Après la crise financière de 2008, nous avons vu pendant quelques années nombre d’investisseurs et de touristes hivernants acheter des propriétés aux États-Unis pour tirer profit de la faiblesse du dollar américain et des bonnes occasions qui venaient d’apparaître dans le secteur immobilier. Mais plus d’une décennie après, le dollar canadien s’est affaibli et le COVID-19 a rendu les gens moins capables, voire moins désireux, d’aller aux États-Unis, ce qui a fait augmenter de manière considérable les ventes de propriétés détenues dans ce pays par des résidents canadiens. La situation est donc propice à l’examen de certaines des questions fiscales dont ces derniers devraient tenir compte (du point de vue de l’impôt américain) lorsqu’ils vendent de l’immobilier aux États-Unis.

Retenue d’impôt américaine

En vertu du Foreign Investment in Real Property Tax Act (« Loi de l’impôt sur les investissements étrangers effectués dans le secteur immobilier »), toute personne achetant un bien immeuble américain à un non-résident est obligée de retenir 15 % du produit brut de la vente (le prix de vente) au moment de l’achat. La retenue doit être remise à l’IRS et n’est que temporaire, car elle sera ensuite créditée au vendeur lorsque celui-ci produira sa déclaration de revenus américaine.

La retenue peut être réduite à 10 % si le prix de la vente se situe entre 300 000 et un million de dollars et peut même être complètement éliminée si ce dernier est inférieur à 300 000 $. L’acheteur doit cependant confirmer, dans un cas comme dans l’autre, qu’il utilisera principalement la propriété comme une résidence personnelle. Mais même si cette stratégie peut faire baisser le montant de la retenue, elle n’élimine en aucune façon la nécessité de produire une déclaration de revenus américaine pour déclarer la vente.

Si la retenue est requise, la personne chargée du prélèvement (souvent, l’agent chargé de la vérification des titres de propriété [title agent]) devra fournir au vendeur le formulaire 8288-A, le feuillet d’impôt devant être joint à sa déclaration de revenus américaine. Le formulaire fournira à l’IRS la preuve que le vendeur a été assujetti à la retenue (ainsi que le montant de cette retenue) et permettra ainsi à ce dernier de recevoir le crédit dû au titre de cette retenue. Le formulaire doit être déposé dans les 20 jours qui suivent la clôture de la transaction ou les 20 jours qui suivent la date où la décision de l’IRS au sujet du certificat de retenue (withholding certificate [voir plus bas]) a été communiquée aux intéressés.

En plus de l’exonération susmentionnée (celle notamment accordée pour les ventes d’une valeur inférieure à 300 000 $), le vendeur peut aussi réclamer la réduction ou l’élimination complète de la retenue s’il prévoit que sa facture fiscale réelle sera inférieure à cette dernière. Pour ce faire, il devra demander un certificat de retenue (withholding certificate [ou « formulaire 8288-B »]) auprès de l’IRS, au plus tard, à la date de clôture de la transaction. Comme il est presque garanti que le vendeur ne recevra pas le certificat de l’IRS à cette date ou avant, la personne chargée du prélèvement entiercera normalement le montant maximal pouvant être dû (15 %) jusqu’à ce que la dispense (partielle ou totale) soit accordée par l’IRS. Cet agent distribuera ensuite une partie des fonds entiercés au vendeur et une partie à l’IRS, selon le verdict délivré pour le certificat.

La demande d’un certificat de retenue peut être motivée par plusieurs facteurs, dont le montant de la retenue et le moment de la vente. Par exemple, si la vente a été effectuée à la fin de l’année, l’intéressé ne prendra probablement pas la peine de faire cette demande, car l’IRS pourrait prendre plusieurs mois, voire plus, pour y répondre. À ce stade, il serait donc préférable de prélever le montant maximal à la clôture de la vente et de produire la déclaration de revenus américaine le plus tôt possible pour récupérer le montant retenu en trop.

Numéro d’identification pour contribuables individuels

Les vendeurs qui ne résident pas aux États-Unis doivent obtenir un numéro d’identification pour contribuables individuels (Individual Taxpayer Identification Number ou « ITIN ») durant le processus de retenue, s’ils n’en détiennent pas déjà. La demande d’un ITIN n’est pas compliquée, mais il y a souvent confusion au sujet du moment où elle doit être déposée et des documents qui doivent être joints.

Si la vente n’est pas assujettie à la retenue d’impôt, le vendeur ne pourra demander l’ITIN qu’au moment de déposer sa déclaration de revenus. Mais si la transaction y est assujettie, la demande de l’ITIN devra être accompagnée des formulaires 8288 et 8288-A ou du formulaire 8288-B, le cas échéant. Et si le vendeur n’est pas déjà possesseur d’un ITIN au moment du prélèvement de la retenue ou lors de la demande du certificat de retenue, l’IRS aura des difficultés — somme toute inutiles ― à faire le lien entre la retenue et le vendeur lors du traitement de la déclaration de revenus.

Les directives de l’IRS et le formulaire de demande de l’ITIN lui-même peuvent amener les contribuables à croire qu’un agent d’acceptation et de certification (certifying acceptance agent [CAA]) est nécessaire au processus de demande. Ce n’est en fait pas le cas, même si le recrutement d’un CAA peut aider à éviter le rejet de la demande. Celui-ci aidera notamment le contribuable à s’assurer que le formulaire a été convenablement rempli et que tous les documents d’accompagnement ont été joints. Il peut aussi aider à certifier l’identité du contribuable.

Voici une liste des CAA basés au Canada : https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/acceptance-agents-canada

Déclarations de revenus

La vente d’un bien immeuble aux États-Unis doit toujours être suivie par la production d’une déclaration de revenus américaine (le formulaire 1040NR), car le gain en capital doit être déclaré aux autorités. La date d’échéance pour la production de cette déclaration est le 15 juin de l’année suivant la vente.

Si le vendeur réside au Canada, il devra également déclarer ce gain (ajusté en fonction du taux de change et des différences entre les règles fiscales américaines et canadiennes) sur une déclaration de revenus canadienne. Pour éviter les cas de double imposition, le Canada autorise l’octroi d’un crédit pour impôt étranger (foreign tax credit) pour tout impôt déjà payé aux États-Unis sur la vente. Mais le taux de change et les différences entre les règles fiscales des deux pays peuvent parfois changer la « donne finale » et créer, par surprise, un passif fiscal au Canada.

Supposons que vous ayez acheté une propriété aux États-Unis pour la somme de 400 000 $ US en 2012 et que le taux de change moyen était de 1,00 à ce moment-là. Votre dépense aux yeux des autorités canadiennes comme des autorités américaines était de ce fait de 400 000 $ US. Vous vendez ensuite la propriété pour la somme de 350 000 $ US (en décembre 2019, par exemple) lorsque le taux de change était de 1,3172. L’équivalent canadien du produit de la vente sera, en raison de cela, 461 020 $. Aux États-Unis, vous serez cependant réputé avoir essuyé une perte de 50 000 $ et n’aurez pas d’impôts à payer sur cette vente. Au Canada, vous serez par contre réputé avoir réalisé un gain en capital de 61 020 $ et n’aurez aucun crédit pour impôt étranger sous la main (n’ayant pas payé d’impôts aux É.-U.) pour contrebalancer l’impôt canadien dû. Et l’inverse est tout aussi possible lorsque le taux de change est en faveur du contribuable.

Nous tenons aussi à souligner, même si cet article n’a pas pour but de faire de discuter pleinement de l’impôt successoral américain, que si un résident canadien décède en laissant derrière lui des biens immeubles américains d’une valeur supérieure à 60 000 USD, une déclaration de revenus de succession pour non-résidents (non-resident estate tax return [le formulaire 706-NA]) devra être déposée dans les neuf mois qui suivent le décès. Malgré cette obligation, aucun impôt successoral ne sera dû aux autorités américaines dans la plupart des cas, car la Convention entre le Canada et les États-Unis d’Amérique en matière d’impôts a fait de la place pour des exemptions. L’IRS émettra de plus un certificat de transfert une fois le formulaire 706-NA traité. Ce certificat a pour but de libérer la propriété du défunt de tout privilège fiscal fédéral. Les institutions financières américaines sont nombreuses à exiger cette confirmation de la part de l’IRS avant de libérer des biens à des bénéficiaires.

Ce ne sont là que quelques-unes des complications auxquelles les Canadiens sont confrontés lorsqu’ils sont propriétaires de biens immeubles aux États-Unis. Pour en savoir plus sur le sujet et pour vous assurer d’être le moins exposé possible sur le plan fiscal, veuillez entrer en contact avec votre conseiller attitré auprès de Baker Tilly.