Lorsque les producteurs agricoles quittent le secteur, ils conservent souvent des terres de grande valeur. C’est particulièrement vrai au cours des dernières années, puisque la juste valeur marchande des terres agricoles a considérablement augmenté. Compte tenu de cette évolution, les producteurs décident de plus en plus de garder leurs terres dans la famille, même lorsque leurs enfants ne travaillent pas dans le domaine agricole. Cela leur procure une source de revenu pendant la période de transition suivant leur retrait du secteur, mais il y a plusieurs points importants à considérer avant de décider de louer vos terres.
Ententes de location
Il est essentiel de consigner toute entente de location par écrit, car cela réduit les risques liés au rôle de propriétaire. Plus précisément, cela permet de mieux gérer les risques associés à une mauvaise récolte, et de définir clairement qui paie les dépenses, qui reçoit les revenus, à quel moment les paiements sont exigibles, et si la TPS s’applique. Si ces conditions ne sont pas définies clairement par écrit, cela peut entraîner des différends importants.
Location au comptant ou partage des récoltes
Il existe deux types courants d’ententes de location agricole. La première est une entente de location au comptant stricte, et la seconde est une entente de partage des récoltes. La location au comptant est sans doute la plus simple, car elle transfère tous les risques et les bénéfices de la production agricole au locataire. Dans ce type d’entente, le locataire assume le risque lié au rendement des cultures et toutes les dépenses connexes, tandis que le propriétaire reçoit un montant fixe de loyer par année, ce qui rend cette approche moins risquée pour le propriétaire foncier. Cette méthode procure également au propriétaire une prévisibilité de trésorerie, puisqu’il assume généralement les taxes foncières liées à la terre, mais aucune autre dépense. Cependant, dans une entente de partage des récoltes, le propriétaire et le locataire partagent à la fois les risques et les profits de l’exploitation. En général, le propriétaire reçoit le tiers ou le quart des bénéfices de la production, et il participe aussi au paiement des dépenses associées. Si la récolte est inférieure aux attentes, ses revenus seront plus faibles, mais si la récolte est exceptionnelle, ses revenus seront plus élevés que prévu.
Considérations relatives à la TPS
Si le producteur qui possède la terre est déjà inscrit à la TPS ou tenu de s’y inscrire parce que ses revenus imposables annuels dépassent 30 000 $, et qu’il conclut une entente de location au comptant, il doit alors percevoir la TPS sur la location de la terre. Ce n’est pas le cas dans une entente de partage des récoltes, puisque la production agricole est généralement taxée au taux zéro, ce qui signifie qu’il n’y a pas d’obligation de percevoir la TPS.
L’exonération cumulative des gains en capital
À mesure que la relation du propriétaire avec la terre évolue, il doit garder à l’esprit son admissibilité continue à l’exonération cumulative des gains en capital. Par exemple, la location au comptant n’est habituellement pas considérée comme une propriété agricole admissible. Si la terre est vendue plus tard, cela pourrait affecter votre capacité de réclamer l’exonération des gains en capital lors de cette vente, car le propriétaire doit participer activement aux activités agricoles sur la terre pour maintenir son statut de bien agricole admissible.
Agri-investissement et Agri-stabilité
Si vous souhaitez obtenir du financement dans le cadre des programmes Agri-investissement ou Agri-stabilité, il est important de noter que les revenus de location au comptant ne sont pas des revenus admissibles, et qu’ils ne sont donc pas couverts par ces programmes. Cependant, selon le montant du revenu tiré du partage des récoltes, les revenus provenant de cette production peuvent encore être admissibles à une couverture au titre des programmes Agri-investissement et Agri-stabilité.
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