Le marché de l’immobilier est en expansion (ou en contraction, selon le cas) dans votre ville et vous avez décidé de tirer profit de l’allégement fiscal demeuré à peu près inchangé pour les particuliers depuis sa création en 1972 : l‘exemption pour résidence principale. Le concept semble plutôt simple. Généralement, tout gain sur la vente d’un domicile qui a normalement été habité à titre de résidence par vous, votre conjoint, votre conjoint de fait ou votre enfant sera exempté de l’impôt sur le revenu. Cependant, les détails des règles ne reflètent pas cette simplicité.
Même si un grand nombre de Canadiens envisagent la déclaration de la vente de leur résidence aux fins d’impôt sur le revenu comme un processus relativement clair, des pièges s’y cachent. De plus, les modifications législatives et administratives annoncées par le ministère des Finances le 3 octobre 2016 (les nouvelles règles) compliquent les choses davantage. (Notez qu’une propriété détenue dans le cadre de certaines fiducies personnelles peut également se qualifier à l’exemption pour résidence principale. Une étude détaillée de ces règles n’est pas l’objet du présent article.)
Ma maison, mon domicile?
Avez-vous normalement habité le domicile tout le temps où vous en avez été propriétaire? Si ce n’est pas le cas, l’exemption pour résidence principale n’exemptera peut-être pas de l’impôt la totalité du gain. L’exemption pour résidence principale fonctionne en calculant une portion du gain exemptée basée sur le nombre d’années où vous désignez la propriété comme ayant été « habituellement habitée », plus une, divisée par le nombre d’années où vous en avez été propriétaire. Les terres ne se qualifieront généralement pas à l’exemption pour résidence principale. Les nouvelles règles ont supprimé la composante « plus une » du calcul pour les contribuables qui ne sont pas des résidents du Canada au moment où la propriété est achetée.
Avez-vous, ou votre conjoint, été propriétaire du domicile tout le temps où vous y avez résidé? Si ce n’est pas le cas, une portion du gain pourrait être imposable pour qui que ce soit d’autre a possédé ou possède le domicile. Pour faciliter la succession ou éviter des frais d’homologation, les contribuables plus âgés vont parfois transférer les titres sur leur domicile à leurs enfants tout en continuant à vivre dans la propriété. Ceci peut limiter la demande d’exemption pour résidence principale pour la période après le transfert jusqu’à la date de la vente.
Si vous n’avez pas encore de problèmes de déclaration, il reste ici la question de la superficie de terrain qui se qualifie. L’agence du revenu du Canada (ARC) limitera généralement la zone de terrain se qualifiant à la déduction pour résidence principale à un demi-hectare (1 236 acres). Si vous pouvez démontrer qu’une zone plus étendue était nécessaire à l’utilisation et à la jouissance du domicile, une composante plus large de terrain peut se qualifier. Par exemple, si le règlement de zonage local exige une dimension de lot minimale excédant un demi-hectare, vous pourriez demander l’exemption pour résidence principale avec une composante de terrain plus étendue.
N’avez-vous jamais loué la résidence, peut-être pendant un moment où vous étiez absent ou à un moment où vous résidiez ailleurs? Un changement d’usage à revenu à usage personnel, ou inversement, entraîne généralement une transaction assimilée à une vente en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada. Même si des choix de différer la vente réputée peuvent être offerts, le changement d’usage complique souvent l’accès à l’exemption pour résidence principale, parfois radicalement.
Avant 1982, il n’était pas rare pour un conjoint de demander l’exemption pour résidence principale relativement à un domicile dans une ville alors que l’autre conjoint la demandait relativement à un domicile dans le pays. Depuis 1982, les contribuables qui possèdent deux domiciles en même temps n’ont pu demander qu’une seule exemption pour résidence principale par famille. Vous devez attribuer l’exemption pour résidence principale à l’un ou l’autre domicile pour une propriété ultérieure à 1981. De plus, les gains en capital préalables à 1972 ne sont pas imposables du tout.
Une prudence supplémentaire est de mise si vous tentez le calcul de l’exemption pour résidence principale en ayant demandé la totalité ou une partie de l’exemption pour gains en capital de 1994 sur votre domicile.
Si vous avez utilisé le domicile et/ou le terrain adjacent pour un autre usage (comme une chambre d’hôtes, une ferme ou un site de location), l’exemption pour résidence principale pourrait être réduite, surtout si vous avez demandé une déduction pour amortissement sur la propriété. Des règles spéciales s’appliquent aux agriculteurs qui cèdent le terrain qui était utilisé dans une entreprise agricole qui comprenait la résidence principale.
Ça peut toujours devenir pire
Vous ne voyez aucun problème encore? Si vous avez montré une tendance à détenir des résidences pour des périodes relativement courtes, l’ARC pourrait déduire que, non seulement l’exemption pour résidence principale ne s’applique pas, mais que vous exercez des activités d’aménagement immobilier et que le gain total est imposable en tant que revenu. De plus, la TPS ou la TVH peuvent s’appliquer aux parties utilisées à des fins commerciales lors de la vente.
Pire encore
L’exemption pour résidence principale est demandée sur le formulaire T2091, Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier. Une politique administrative de l'ARC de longue date a suggéré que, si la demande d’exemption pour résidence principale élimine le gain en capital imposable sur la propriété, vous n’avez pas besoin de déposer le T2091 avec votre déclaration de revenus personnelle pour l’année durant laquelle la vente de votre résidence principale est survenue.
L’annonce du 3 octobre 2016 exige que la disposition soit déclarée à l’annexe 3 et sur le formulaire T2091 pour toutes les dispositions avec demandes d’exemptions pour résidence principale après le 31 décembre 2015. L’omission de déclaration peut entraîner des pénalités et peut même anéantir la demande d’exemption pour résidence principale. De plus, les nouvelles règles étendront la période normale pour établir une nouvelle cotisation de trois à quatre ans dans les cas où une vente n’a pas été déclarée.
Un gain sur la vente d’une résidence peut être substantiel. De la même manière, l’impôt sur le revenu et les coûts de TPS ou de TVH en cas de planification inadéquate ou de circonstances mal prévues peuvent être importants. Demander l’exemption pour résidence principale est une question complexe et cet article résume uniquement quelques-uns des problèmes les plus courants. Avant de vendre ou d’acheter, contactez votre conseiller Collins Barrow pour vous aider à réduire au minimum l’impôt sur votre abri.
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