Autocotisation de la TPS/TVH sur la vente de biens immeubles

La Loi sur la taxe d’accise (LTA) offre un aperçu des règles précises à respecter pour la déclaration de la TPS/TVH sur la vente de biens immeubles utilisés dans le cadre d’activités commerciales. Elle exige en l’occurrence que la TPS/TVH due soit autocotisée par l’acheteur lui-même plutôt que d’être prélevée et remise aux autorités par le vendeur. L’acheteur doit notamment déclarer le montant brut et le montant net dus pour cette taxe (si la dépense est admissible à un crédit de taxe sur les intrants) sur sa propre déclaration de TPS/TVH au lieu de la remettre immédiatement au vendeur.

L’approche est préconisée pour toutes les transactions impliquant des biens immeubles à vocation commerciale, à l’exception des cas où l’acheteur n’est pas inscrit à la TPS/TVH ou des situations où le bien sera utilisé dans le cadre d’une activité exonérée de cette taxe ⁠–⁠ par exemple, un cabinet de médecin employé pour la fourniture de soins médicaux, un bien résidentiel d’occasion détenu par une entreprise ou des biens immeubles vendus par des entreprises de location d’espaces résidentiels.

Un avantage pour le flux de trésorerie

Cette législation a été promulguée dans le but d’alléger les fardeaux imposés sur les flux de trésorerie par la (grande) valeur monétaire des transactions immobilières admissibles. Si ce mécanisme d’autocotisation n’existait pas et le vendeur avait vendu sa propriété pour la somme d’un million de dollars, par exemple, l’acheteur aurait eu à verser 50 000 $ à ce dernier (au titre de la TPS/TVH) dès l’affaire conclue. Par la suite, le vendeur aurait remis le montant à l’Agence du revenu du Canada (l’ARC) et l’acheteur aurait réclamé un crédit de taxe sur les intrants sur le paiement dans sa prochaine déclaration. En d’autres mots, ce dernier aurait eu à verser une somme considérable ⁠–⁠ inutilement, et souvent au moyen d’un mécanisme de financement coûteux ⁠–⁠ qui ne lui aurait été remboursée qu’après la soumission de sa prochaine déclaration de TPS/TVH.

Retards dans le remboursement

Si cette législation n’existait pas, il y aurait, de plus, eu un décalage entre la date de clôture de la transaction et la date autorisée pour la réclamation du crédit de taxe sur les intrants, le cas échéant (l’acheteur aurait vraisemblablement eu à attendre un temps considérable pour recevoir leur remboursement). Un déclarant annuel ayant acheté un terrain durant le premier mois de son exercice financier n’aurait par exemple déposé sa déclaration de TPS/TVH que l’année suivante et aurait eu à attendre au moins douze mois pour se faire rembourser.

Critères d’admissibilité

La transaction admissible peut tirer profit des mesures promulguées si l’acheteur est inscrit au registre de la TPS/TVH et compte utiliser le bien principalement (à plus de 50 %, généralement) dans le cadre d’une activité commerciale.

La responsabilité du vendeur

Les gens ont souvent l’impression que c’est l’acheteur qui doit déterminer si la TPS/TVH doit être facturée sur la transaction immobilière, du fait qu’il est appelé à la divulguer sur sa propre déclaration. Mais cette responsabilité appartient toujours en fait au vendeur. Ce dernier doit également en aviser l’acheteur et s’assurer que ce dernier est inscrit à la TPS/TVH.

La clause de sauvegarde

Par précaution, le vendeur devra aussi s’assurer de l’existence d’une clause indiquant que les deux parties sont au courant de la règle d’autocotisation sur le document d’achat et de vente dûment signé et noter le numéro de TPS/TVH de l’acheteur. Au cas où l’ARC passerait en revue la transaction, ce sera preuve que l’acheteur devait lui-même effectuer la déclaration.

Le bon moment

La transaction doit être déclarée au cours de la première période de déclaration suivant sa conclusion. Si vous êtes par exemple un déclarant trimestriel et avez conclu l’affaire le premier jour du trimestre précédent, vous devrez la déclarer le trimestre suivant. Si vous êtes par contre un déclarant annuel et la transaction a eu lieu le 1^er janvier, vous ne pourrez la déclarer que sur la déclaration de TPS/TVH due le 31 décembre pour l’exercice financier, même si l’affaire a été conclue presque un an auparavant.

Si l’acheteur est inscrit à la TPS/TVH, mais ne compte pas principalement utiliser les biens immeubles concernés dans le cadre d’une activité commerciale, il sera tenu de verser la TPS/TVH due directement à l’ARC. Le paiement devra être accompagné d’un formulaire séparé (le GST 60) et être effectué pas plus d’un mois après la clôture de la transaction.