La JVM déterminée par l’ARC sera réputée inclure la TPS/TVH dans le cas des constructeurs‑locateurs

L’Agence du revenu du Canada a récemment publié un communiqué interne (le 17 mai 2023) pour déclarer qu’à compter de la date de publication du document, la juste valeur marchande (JVM) des propriétés évaluées par ses experts‑estimateurs sera réputée inclure la TPS/TVH ⁠—⁠ une bonne nouvelle pour les constructeurs. La mesure contribuera de plus à réduire le nombre des appels et des objections déposés auprès de l’ARC au sujet de la JVM, dans le cadre notamment de la fourniture à soi‑même de complexes résidentiels.

Ces dernières années ⁠—⁠ en vertu, semble‑t‑il d’un changement de politique ⁠—, il était de coutume pour les vérificateurs d’appliquer la TPS/TVH « après coup » dans le cas des fournitures à soi‑même (en d’autres termes, la TPS/TVH n’était pas déjà incluse dans le montant évalué). Le contribuable concerné était en conséquence appelé à payer un montant supplémentaire pour la TPS/TVH. Dans certains cas, la pratique avait aussi pour résultat de minorer les remboursements pour habitations offerts, en raison des plafonnements et des restrictions appliqués au calcul des remboursements (ceux‑ci étant affectés par l’augmentation de la JVM).

En conséquence, le contribuable était invariablement appelé à payer plus pour la TPS/TVH, d’où les appels et des objections déposés auprès de l’ARC.

Un peu de contexte

L’article 191 de la Loi sur la taxe d’accise avait été adopté dans le but de rendre les choses plus équitables entre les constructeurs et les locateurs. L’article est notamment d’avis qu’il y a fourniture à soi‑même d’un complexe résidentiel (que celui‑ci soit à logement unique ou à logements multiples) lorsqu’un immeuble d’habitation nouvellement construit ou ayant fait l’objet de rénovations majeures est en grande partie achevé ou occupé. La notion de « fourniture à soi‑même » avait notamment été introduite pour mettre les constructeurs‑locateurs et les acheteurs‑locateurs sur un pied d’égalité.

Les acheteurs‑locateurs sont normalement appelés à verser la TPS/TVH à leurs constructeurs sur la valeur des immeubles d’habitation complétés qui leur sont vendus. En l’absence de l’article 191, un constructeur‑locateur n’aurait pas à verser la TPS/TVH à la fin de la construction de son immeuble d’habitation et serait, en conséquence, avantagé sur le plan fiscal. Principalement, la TPS/TVH appliquée aux frais de construction (coûts de main‑d’œuvre, financement, bénéfices, etc.) lors d’une vente ne serait pas due dans son cas.

Par souci d’équité, l’article 191 stipule que le constructeur sera réputé avoir effectué et reçu par vente la fourniture taxable de l’immeuble et payé à titre d’acquéreur et perçu à titre de fournisseur la TPS/TVH relative à la fourniture (qui est calculée sur la juste valeur marchande du bien). Généralement, cela signifie que le constructeur devra payer la TPS/TVH au taux prescrit (qui va de cinq à 15 pour cent, selon la province) et aura le droit de demander les remboursements pour habitation applicables, en supposant que toutes les autres conditions sont réunies.

Le moment de la fourniture à soi‑même (la date pertinente), les méthodes d’évaluation et les remboursements pour habitation offerts ne seront pas discutés dans cet article, car le communiqué n’a déclaré aucun changement les concernant.

Changements

L’ARC a confirmé que les évaluations effectuées devront, dorénavant, toutes indiquer que la TPS/TVH est incluse dans la valeur estimée. Et les vérificateurs de l’ARC seront appelés à déduire de la JVM déclarée un montant convenable pour la TPS/TVH avant de déterminer la TPS/TVH due en vertu des règles promues pour la fourniture à soi‑même.

Conclusion

Les constructeurs‑locateurs engagés dans la construction de complexes résidentiels ⁠—⁠ ou qui viennent récemment de terminer la construction d’un immeuble de cette nature ⁠—⁠ doivent s’assurer que la JVM inclura la TPS/TVH et que les mesures nécessaires seront prises pour garantir l’emploi d’un montant hors‑taxe dans le calcul de la somme à verser en vertu de la fourniture à soi‑même.

Nous pouvons vous aider dans ce processus, pour déterminer par exemple les crédits de taxe sur les intrants admissibles auxquels vous avez droit ou pour obtenir les remboursements pour habitations offerts. Nous vous fournirons aussi du soutien en cas de litiges avec l’ARC ou, le cas échéant, lors d’audits effectués par celle‑ci. Si vous avez des questions ou des préoccupations concernant ces changements, entrez tout simplement en contact avec l’un des conseillers Baker Tilly. Il vous fournira les éclaircissements et les conseils nécessaires.