Le temps est donc venu pour vous, non-résident du Canada, après de nombreuses années d'utilisation, que ce soit pour votre plaisir personnel ou pour en tirer des revenus de location, de vendre votre propriété immobilière canadienne. Malheureusement, vous devrez faire un dernier voyage dans l'univers complexe du système fiscal canadien.
Le processus de déclaration de la vente de votre propriété peut être scindé en trois étapes.
L'étape 1 exige le dépôt d'une demande de certificat de décharge (T2062, Demande par un non-résident du Canada d'un certificat de conformité relatif à la disposition d'un bien canadien imposable) dans les 10 jours suivant la clôture de la vente. En pratique, le T2062 peut être déposé avant la date de clôture une fois qu'un accord signé est instauré. Le certificat de décharge confirme aux parties engagées dans la vente que des retenues d'impôt suffisantes ont été versées à l'Agence du revenu du Canada (ARC) et que tout produit restant de la vente est admissible à être transféré en dehors du pays. En vertu de la législation fiscale canadienne, jusqu'à ce qu'un certificat de décharge soit reçu, l'acheteur peut être responsable de l'impôt canadien équivalent à 25 % du prix d'achat. De manière à couvrir cette éventuelle responsabilité, les avocats engagés dans la transaction retiennent souvent en fiducie 25 % du produit de la vente jusqu'à ce que le certificat de décharge soit émis. Le produit en excès du 25 % pour retenues d'impôt, les frais de clôture (c.-à-d. les commissions d'agents immobiliers, les honoraires professionnels, les ajustements au prix de vente), et le remboursement de l'hypothèque, s'il y a lieu, sont libérés à la date de clôture.
L'étape 2 du processus comprend le paiement de l'obligation fiscale telle qu'elle est estimée sur le certificat de décharge. L'obligation fiscale équivaudra à 25 % du gain estimé sur la vente de la propriété telle qu'elle est déclarée à l'ARC sur le certificat de décharge. Si la propriété a été louée et qu'une déduction pour amortissement a été demandée sur l'immeuble, l'ARC évaluera une obligation fiscale supplémentaire de 50 % sur cette partie du gain. L'obligation fiscale estimée est ensuite payée à l'ARC à partir du produit de la vente détenu en fiducie par l'avocat de l'acheteur. À ce stade-ci, tout solde restant dans le compte en fiducie de l'avocat est ensuite libéré à la réception du certificat de décharge. Dans l'éventualité où un revenu de location a été gagné par l'entremise de la propriété et n'a pas été déclaré annuellement à l'ARC en vertu de l'article 216 de la Loi de l'impôt sur le revenu (LIR) canadienne, le certificat de décharge sera retenu jusqu'à ce que toutes les cotisations de l'article 216 aient été établies et produites. Ceci peut retarder le processus au complet pour plus d'une année dans certaines circonstances.
L'étape 3 comprend la production d'une déclaration d'impôt canadienne en vertu de l'article 116 de la LIR pour récupérer une partie de l'obligation fiscale remise à l'ARC à l'étape 2. Comme le taux d'imposition canadien en vigueur sur les gains en capital excédera rarement 25 %, les retenues d'impôt remises à l'étape 2 sont souvent admissibles à un remboursement partiel. Cette déclaration fiscale est due le 30 avril de l'année suivant celle durant laquelle la vente a été effectuée.
Selon le temps pris pour traiter la demande, la réception du certificat de décharge et, par conséquent, d'une partie substantielle du produit de la vente peut prendre aussi longtemps que quatre à six mois. Le traitement de la déclaration fiscale finale de l'article 116 peut également prendre aussi longtemps que six mois. Il est important d'être conscient de ces délais lorsqu'on envisage d'effectuer des placements au moyen du produit de la vente.
La TPS et la TVH peuvent également s'appliquer aux ventes de propriétés des non-résidents, particulièrement lorsqu'un revenu commercial ou un revenu de location résidentielle à court terme a été gagné par l'entremise de la propriété.
Contactez votre conseiller Collins Barrow pour obtenir de plus amples renseignements et discuter davantage des exigences fiscales relatives à la vente de votre propriété canadienne.
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