Nouvelles règles simplifiées pour les constructeurs de résidence déclarant des ventes d’habitations bénéficiant de droits acquis

Dans le budget 2016, le ministère des Finances a annoncé des changements pour simplifier les exigences spéciales de déclaration pour les constructeurs de résidence, avec des ventes taxables d’habitations neuves ou ayant fait l’objet de rénovations majeures qui bénéficient de « droits acquis » en vertu des règles transitoires à la taxe de vente harmonisée (TVH) (c.-à-d. quand une province opte pour la TVH ou augmente la composante provinciale de la TVH).

En quoi consistent les ventes d’habitations bénéficiant de droits acquis?

Les droits acquis sur les ventes d’habitation sont une mesure transitoire visant à assurer que la composante provinciale de la TVH ou l’augmentation du taux de TVH ne s’appliquent pas à certaines ventes taxables d’habitations. Les droits acquis s’appliquent lorsque la convention d’achat et de vente est conclue avant l’annonce des règles transitoires, et quand tant la propriété que la possession de l’habitation sont transférées à la date de début de la TVH ou après, ou à la date où l’augmentation du taux de TVH entre en vigueur.

Exigences de déclaration précédentes

À la suite de la mise en place de la TVH en Ontario, en Colombie-Britannique et à l’Île-du-Prince-Édouard ainsi qu’à l’augmentation du taux de TVH en Nouvelle-Écosse, les constructeurs ont été soumis à des exigences spéciales de déclaration s’ils avaient effectué des ventes d’habitations bénéficiant de droits acquis et que l’acheteur n’avait pas droit à un remboursement de la TPS pour habitation neuve ou à un remboursement de la TPS pour immeubles d’habitation locatifs neufs.

Une des difficultés présentées par cette exigence de déclaration était que les constructeurs pouvaient ne pas savoir que les acheteurs avaient droit de demander un de ces remboursements de TPS. Généralement, un constructeur devrait savoir qu’un acheteur a droit de demander le remboursement de TPS pour habitation neuve puisque les constructeurs paient ou créditent habituellement le remboursement à l’acheteur au moment de la clôture de la vente. Par ailleurs, un constructeur peut ne pas être au courant du droit de l’acheteur à demander le remboursement de TPS pour les nouvelles habitations locatives, puisque le constructeur ne devrait pas avoir accès à l’entente de location contractée entre l’acheteur et un tiers locateur.

Nouvelles exigences de déclaration simplifiées

Des modifications ont été adoptées pour les règles de transmission électronique des déclarations et fourniture de renseignements (TPS/TVH) le 3 juin 2016. Pour les périodes de déclaration se terminant après le jour du dépôt du budget (le 22 mars 2016), les constructeurs avec des ventes d’habitation bénéficiant de droits acquis doivent déclarer uniquement les ventes d’habitation bénéficiant de droits acquis qui répondent à la nouvelle définition de « fourniture d’habitation déterminée » quand la contrepartie totale1 est de 450 000 $ ou plus. Pour chacune de ces périodes de déclaration où la TPS devient payable pour l’une des fournitures d’habitation déterminées ou plus, les constructeurs doivent déclarer la somme de la contrepartie totale pour la fourniture d’habitations déterminées, ainsi que le nombre d’unités qui sont des fournitures d’habitations déterminées.

Choix de corriger des déclarations erronées passées

De plus, les constructeurs ont la possibilité de corriger des déclarations erronées passées (incluant des déclarations omises, sous-déclarations ou déclarations en trop), en choisissant de déclarer la totalité de leurs fournitures d’habitations déterminées en Colombie-Britannique, en Nouvelle-Écosse, en Ontario ou à l’Île-du-Prince-Édouard en utilisant les nouvelles règles simplifiées, où la TPS ou la partie fédérale de la TVH sont devenues payables après juin 2010 et avant mai 2016. Le choix doit être déposé relativement à une période de déclaration particulière qui se termine le 1er mai 2016 ou après, et avant 2017 en utilisant le Formulaire RC4617. En vertu du choix, les fournitures d’habitations déterminées sont déclarées en fonction de l’année civile.

Une occasion d’éviter ou d’éliminer des pénalités considérables

Une déclaration erronée de vente d’habitations bénéficiant de droits acquis de la part d’un constructeur est assujettie à une pénalité automatique de cinq pour cent de la contrepartie totale de ces ventes d’habitations bénéficiant de droits acquis et de un pour cent pour chaque mois (jusqu’à un maximum de cinq mois) jusqu’à ce que la déclaration erronée soit volontairement corrigée ou que l’ARC envoie un avis de cotisation prenant en compte la déclaration erronée. De telles pénalités peuvent être importantes – jusqu’à dix pour cent de la contrepartie totale.

Alors que les nouvelles règles simplifiées ne modifient pas les taux de pénalité, elles réduisent en fait le risque de déclaration erronée et procurent aux constructeurs une occasion d’une durée limitée de confirmer s’ils ont mal déclarés des ventes d’habitations bénéficiant de droits acquis dans les périodes antérieures de déclaration couvertes par le choix et, si nécessaire, de faire des corrections sans courir le risque que l’ARC applique des pénalités considérables. Toute déclaration erronée passée qui a été effectuée en vertu des règles précédentes et qui est déclarée correctement en vertu des nouvelles règles simplifiées ne fera pas l’objet de pénalités, pourvu que le constructeur utilise un choix valide. En pareil cas, toutes les pénalités appliquées précédemment par l’ARC seront éliminées.

Qu’est-ce que les nouvelles règles signifient pour les constructeurs

Dans de nombreux cas, les constructeurs n’ont peut-être pas compris complètement leur obligation de déclarer les ventes d’habitations bénéficiant de droits acquis, ou ils n’ont peut-être pas réalisé l’importance des pénalités en cas de déclaration erronée. Alors que cette exigence de déclaration ne touche pas l’impôt net d’un constructeur, ces renseignements sont requis pour la répartition appropriée des recettes en vertu des ententes intégrées globales de coordination fiscale entre le gouvernement fédéral et les provinces ayant opté pour la TVH.

De plus, l’évitement ou l’élimination des pénalités pour les déclarations erronées passées en vertu de ces nouvelles règles n’exigent pas du constructeur qu’il réponde aux conditions du Programme de divulgation volontaire de l’ARC ou à toute autre condition pour l’allègement administratif de pénalités.

Les constructeurs devraient se donner la peine d’envisager le risque d’être évalué par l’ARC en vertu des règles précédentes (où les exigences de produire un choix valide ne sont pas remplies) ou en vertu des nouvelles règles simplifiées, et l’ampleur éventuelle des pénalités. Contactez votre conseiller Collins Barrow pour vous aider à gérer cette situation possiblement délicate.