Vente de propriétés situées au Canada par des non‑résidents

Les prix ont grimpé en flèche dans le secteur immobilier au cours des deux dernières années dans de nombreuses régions du pays. L’augmentation des prix de vente, ajoutée aux difficultés croissantes suscitées par la pandémie pour la traversée des frontières, a poussé de plus en plus de non‑résidents ⁠–⁠ une augmentation spectaculaire ⁠–⁠ à vendre les chalets d'été, les immeubles locatifs et les propriétés commerciales qu’ils détenaient au Canada.

Les non‑résidents sont appelés à suivre un processus fiscal strict pour la vente de biens immobiliers dans ce pays. Ce processus inclut la demande du Certificat de conformité relatif à la disposition de biens canadiens imposables (le formulaire T2062), un document utilisé, en termes simples, pour le prélèvement d’une retenue à la source.

La production du formulaire T2062 entraînera en l’occurrence une retenue d’impôt de 25 % sur le gain en capital net (le produit moins le prix de base rajusté) après la vente de la propriété. Si le formulaire, n’est pas produit, cette retenue de 25 % sera prélevée, au lieu de cela, sur le produit brut de la vente. Remarque : si la propriété est située au Québec, le vendeur sera appelé à produire, en plus du premier document, un autre formulaire (le TP‑1097‑V) et à verser une retenue d’impôt supplémentaire (de 12,875 %, notamment).

Dans un précédent article¹, M. Ben Berci avait fourni des détails techniques sur la production du formulaire T2062. Nous comptons de notre côté, et grâce à cet article, faire ressortir certaines nuances et parler de la planification générale des ventes dans ce secteur.

Conseils professionnels

Vous êtes un non‑résident et vous projetez de vendre une propriété au Canada ? Vous devrez premièrement vous assurer que tous les documents liés à la propriété sont en règle et trouver un avocat et un comptable canadien expérimentés pour vous aider à mener à bien le processus d’obtention du certificat de conformité. Pour être sûr de déposer la demande dans les dix jours suivant la clôture de la vente, n’hésitez pas à effectuer la majeure partie des préparatifs à l’avance. Assurez‑vous, dans la mesure du possible, de déposer la demande dans les temps, car les retards sont passibles d’une pénalité de 25 $ par jour et par propriétaire (un montant pouvant aller de 100 $ à 2 500 $).

Demande d’un numéro d’identification‑impôt (le formulaire T1261)

La personne produisant la déclaration (le T2062 ou le T1) devra, comme pour toutes les déclarations d’impôt au Canada, détenir un numéro d’identification‑impôt (NII) canadien. Si vous n’avez pas de numéro d’assurance sociale (NAS), de numéro d’identification temporaire (NIT) ou de numéro d’identification‑impôt (NII), vous devrez présenter une demande pour un NII (en remplissant le formulaire T1261 et en le déposant en compagnie du T2062).

Le T1261 doit être accompagné d’une copie certifiée conforme d’un document portant votre nom, votre date de naissance et votre photo (par exemple, votre permis de conduire ou votre passeport). L’attestateur doit être un professionnel (par exemple, un notaire, un avocat, un médecin ou un comptable professionnel agréé) et devra s’assurer que la copie est conforme à l’original. Il devra aussi faire état de son titre officiel et fournir son adresse ainsi que ses coordonnés.

Déclarations d’impôts canadiennes

Vous devrez deuxièmement vous assurer que toutes les déclarations d’impôts requises dans ce contexte au Canada ont été déposées.

Revenus de location

Si le bien visé par la vente est un bien locatif, il est possible que certains des revenus de location perçus et des DPA (déductions pour amortissement)² réclamés pour celui‑ci n’aient pas été déclarés. Le formulaire T2062 vous demandera de spécifier si la propriété a été louée ou donnée à bail. Si vous répondez par l’affirmative, mais ne déclarez pas tous les revenus de location perçus, le processus de certification (de la conformité) sera suspendu et ne reprendra qu’après que les déclarations requises auront été déposées pour les années concernées.

Changement de mains au cours de l’histoire de la propriété

Les droits de propriété des chalets d'été familiaux sont souvent transmis au sein même de la famille, du vivant du parent ou par l’intermédiaire d’une succession. Si le non‑résident a obtenu la propriété d’un parent, il est possible que certains des transferts dont celle‑ci a fait l’objet au fil du temps n’aient pas été dûment déclarés. Il serait donc prudent d’examiner le parcours de la propriété au sein de la famille pour déterminer son véritable prix de base et s’assurer que chaque cession a été déclarée. Tout loyer ou cession non déclaré devra être examiné en compagnie d’un conseiller fiscal de Baker Tilly afin de déterminer le meilleur moyen de minimiser les pénalités et les intérêts pouvant en découler et faciliter l’octroi du certificat de conformité.

Coût de base rajusté

Comme expliqué ci‑dessus, la production du T2062 entraînera l’application d’une retenue d’impôt sur le gain en capital, le montant net obtenu une fois le prix de base rajusté enlevé du prix de vente. Vos frais de vente (à savoir, vos frais juridiques, comptables et immobiliers) ne seront pas pris en compte dans le calcul de la retenue à la source ; ils réduiront de toute façon le gain en capital déclaré sur la T1 de l’année qui suivra.

Déterminer le coût de la propriété peut s’avérer plus difficile que de déterminer le prix de vente (une opération connue de son côté pour être facile). Pour vous assurer de ne pas dépasser le montant autorisé pour la déclaration du prix de base, vous devrez tenir compte de ces facteurs :

1. Les ajouts d’immobilisations et/ou les rénovations majeures :
   • Les ajouts (à l’exception des biens meubles comme les appareils ménagers) et les rénovations peuvent être ajoutés au prix de base lors de la vente ;
   • Vous devrez généralement produire des pièces justificatives pour ces dépenses ⁠–⁠ par exemple, des reçus, de factures et/ou de chèques payés.
2. Certaines exonérations peuvent aider à réduire le gain en capital net :
   • L’exemption pour résidence principale (ERP) peut être réclamée si le vendeur non‑résident a habité au Canada pendant quelques années durant la période de détention (du bien) et satisfait aux critères établis pour cette exemption. Pour la réclamer, vous devrez désigner la propriété comme résidence principale (au moyen notamment du formulaire T2091) lors de la production de la T2062.
     
     La Règle du nouveau départ (Convention fiscale entre le Canada et les États‑Unis, article XIII, paragraphe 9), permet de réduire le gain en capital pour les biens détenus entre le 26 septembre 1980 et le 31 décembre 1984. Pour avoir droit à cette exonération, vous devrez fournir les suivants :
     • La preuve que vous avez résidé de façon continue aux États‑Unis du 26 septembre 1980 à la date de la vente ;
     • La valeur du bien au 31 décembre 1971 (dans le cas des biens acquis avant le 1^er janvier 1972) et
     • Le rapport de l’évaluateur indiquant la valeur du bien au 31 décembre 1984.
       Ou
     • Le calcul de la partie exonérée du gain accumulé au 31 décembre 1984

Impôt sur le revenu des particuliers

Après avoir soumis le formulaire de retenue T2062 avec l’impôt requis, vous devez produire une déclaration de revenus personnelle au Canada. La retenue à la source est plus conséquente que l’impôt final dû sur la vente dans la plupart des cas. Nous le devons à un ensemble de facteurs, dont :

• L’impossibilité de déduire les frais juridiques, comptables et immobiliers de la retenue ;
• Le fait que le taux de la retenue soit supérieur aux taux d’imposition réels appliqués aux gains en capital.

Si vous comptez vendre, veuillez communiquer avec l’un des conseillers de Baker Tilly pour déterminer la marche à suivre dans votre situation.