Ventes de terrains vacants par des particuliers : faut-il penser à la TPS/TVH ?

Selon la Loi sur la taxe d’accise, les ventes de terrains vacants sont assujetties à la TPS/TVH si les circonstances s’y prêtent. Sous réserve de certaines exceptions, les terrains vacants vendus par les particuliers sont généralement exonérés.

Voici les types de terrains vacants dont la vente sera généralement exonérée :

• Un terrain qui était utilisé à des fins personnelles par un particulier ou une fiducie personnelle avant d’être vendu par celui-ci ;
• Un terrain qui était utilisé dans des activités agricoles par un agriculteur avant d’être acquis par une personne liée à cet agriculteur (y compris un ex-conjoint/conjoint de fait) pour un usage personnel ou un terrain qui a été gardé par un agriculteur à la retraite pour son usage personnel ;
• Une parcelle de terrain obtenue par la subdivision d’une autre parcelle et vendue à une personne liée (y compris un ex-conjoint/conjoint de fait) pour l’usage personnel de cette personne ;
• Une parcelle de terrain obtenue par la subdivision d’une parcelle antérieure en deux parties, à condition que cette dernière ne soit pas elle-même le produit d’une subdivision effectuée par le vendeur (le particulier, le constituant ou la fiducie).

Il existe toutefois des situations où la vente d’un terrain vacant sera assujettie à la TPS/TVH. Voici quelques exemples :

• Le terrain était utilisé principalement (à plus de 50 %) à des fins commerciales par le particulier durant la période précédant immédiatement la vente et dans l’attente raisonnable d’un profit. L’annexe A du Mémorandum 19.5 sur la TPS/TVH (Fonds de terre et immeubles connexes [Agence du revenu du Canada]) fournit les critères requis pour déterminer si un terrain est en train d’être utilisé principalement à des fins commerciales. L’annexe indique notamment que l’immobilisation « doit être utilisée ou détenue pour être utilisée à une ou plusieurs fins en tout temps ». En d’autres termes, l’immobilisation détenue par le particulier ou de la fiducie personnelle ne « peut être considérée comme n’ayant aucune utilisation ». L’absence de preuves relatives à un emploi personnel laissera supposer un emploi commercial et vice-versa. S’il est avéré que le terrain est en train d’être utilisé à la fois à des fins commerciales et personnelles, le vendeur devra déterminer la fin à laquelle le terrain est principalement employé. L’annexe B du Mémorandum 19.5 fournit les critères à employer pour déterminer s’il existait une attente raisonnable de profit et énumère les nombreux facteurs à prendre en considération.
• Si la vente du terrain a été effectuée (par le particulier) à des fins commerciales, la TPS/TVH devra également être facturée. Dans ces cas, l’ARC tiendra compte du temps et des ressources dépensés par la personne et de la fréquence ou de la régularité d’opérations similaires. Mais si le terrain n’avait pas été acquis (par le vendeur) dans le but d’être revendu immédiatement ou ultérieurement (s’il s’agit par exemple d’un bien hérité détenu uniquement à des fins personnelles), la vente sera considérée comme un « projet à risque » ou une « affaire à caractère commercial » et ne sera pas assujettie à la TPS/TVH. (Pour déterminer avec plus de précision si une propriété a été détenue dans le cadre d’un « projet à risque » ou d’une « affaire à caractère commercial », veuillez consulter l’annexe C du Mémorandum 19.5.)
• La vente d’un terrain vacant est taxable si ce terrain a été subdivisé en plus de deux parcelles et est en en train d’être vendu à une personne non liée. Si une partie du terrain a été expropriée par une municipalité ou un service d’utilité publique, l’expropriation ne sera pas prise en compte dans le calcul des subdivisions dont ce terrain a fait l’objet.
• Si le particulier cesse d’utiliser une terre agricole dans le cadre d’une activité commerciale et commence à l’utiliser à des fins personnelles, il y aura vente réputée et cette vente sera assujettie à la TPS/TVH.

Déclaration de la TPS/TVH pour la vente

Si le vendeur est en train de vendre une parcelle de terrain taxable et est inscrit à la TPS/TVH, il devra normalement verser la TPS/TVH à l’ARC au moyen du formulaire GST34 (Déclaration des inscrits – Taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée [TPS/TVH]) pour la période concernée par la vente. Les vendeurs non inscrits doivent, quant à eux, utiliser le formulaire GST62 (Déclaration de la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée [TPS/TVH] [non personnalisée]). Ils ne sont pas tenus de s’inscrire à la TPS/TVH, mais doivent tout de même verser la taxe perçue avant la fin du mois suivant la vente.

Si l’acheteur est inscrit à la TPS/TVH, c’est à lui et non au vendeur qu’il incombera de percevoir cette taxe. Il devra déterminer le montant à prélever et le remettre à l’ARC en compagnie de la déclaration de TPS/TVH due pour la période au cours de laquelle la vente a eu lieu. Et il a la possibilité de réclamer un crédit de taxe sur les intrants pour faire contrepoids (pleinement ou en partie) à la TPS/TVH versée.

Le vendeur devra toutefois s’assurer que l’acheteur détient un numéro de TPS/TVH valide avant de lui permettre de s’autocotiser et de verser la TPS/TVH due (car si l’acheteur n’était pas inscrit à la TPS/TVH, il [le vendeur] aurait obligé de percevoir lui-même cette taxe et de la remettre aux autorités). Le vendeur devra aussi demander à l’acheteur de lui fournir la preuve de son inscription et de l’indemniser.

Déterminer si la vente d’un terrain vacant est imposable ou non peut s’avérer compliqué. Et de nombreux facteurs doivent aussi être pris en compte. Pour déterminer le statut fiscal de votre transaction, veuillez consulter l’un des représentants de Baker Tilly, et idéalement, avant la signature de l’accord.