Immeubles d’habitation locatifs: quelles obligations pour les constructeurs vis‑à‑vis de la TPS/TVH?

La construction ou la rénovation majeure d’un immeuble d’habitation locatif peut entraîner des obligations de déclaration et des responsabilités inattendues vis‑à‑vis de la taxe sur les produits et services et la taxe de vente harmonisée (TPS/TVH). Les contribuables sont tous visés, qu’il s’agisse d’un particulier en train de construire une petite habitation locative à vocation résidentielle ou de promoteurs immobiliers en train de bâtir de grandes tours résidentielles composées d’appartements.

Les règles appliquées dans ce contexte sont complexes, vagues et sujettes à interprétation. Au cours des dernières années, nous avons constaté une augmentation sensible des audits effectués par l’Agence du revenu du Canada (ARC) dans le secteur. À la suite de ces audits, certains promoteurs ont payé beaucoup plus d’impôts que ce qui était prévu dans leur budget.

Qui est tenu de s’autocotiser au titre de la TPS/TVH ?

Toute personne qui a construit une propriété ou a effectué une rénovation majeure sur une propriété (appelée ci‑après « le constructeur ») et qui la loue à long terme et à des fins résidentielles à un particulier sera tenue de verser la TPS/TVH sur la juste valeur marchande de cette propriété (un exercice connu sous le nom d’autocotisation). Les constructeurs qui utiliseront leur propriété comme lieu de résidence personnelle ou la loueront à un parent¹ sont exonérés de cette obligation.

Le terme « rénovation majeure » signifie essentiellement le remplacement de la majeure partie de l’espace intérieur d’un bâtiment ou d’une unité d’habitation. La loi ne fournit pas de pourcentage précis sur le sujet, mais l’ARC a pour politique administrative de considérer les espaces transformés à 90 % ou plus comme ayant fait l’objet d’une rénovation « majeure »².

Les trois étapes du processus d’autocotisation

Étape 1 :
Si vous êtes tenu de vous autocotiser, vous pourrez, à quelques exceptions près, récupérer la TPS/TVH versée sur le coût du terrain et les coûts de construction et/ou de rénovation. Ceux qui sont inscrits à la TPS/TVH peuvent le faire en réclamant des crédits de taxe sur les intrants dans leur déclaration de TPS/TVH. Ceux qui n’y sont pas inscrits doivent, quant à eux, attendre que le bâtiment soit achevé en grande partie et présenter une demande pour un remboursement spécial.

Étape 2 :
Vous devez verser la TPS/TVH sur la juste valeur marchande de l’immeuble à l’ARC à la plus tardive de ces deux dates : (i) le moment où vous concluez votre premier bail avec un particulier (ii) le moment où l’immeuble est achevé en grande partie. En d’autres mots, si l’immeuble n’est pas encore achevé à 90 % au moment où le premier bail est conclu, vous n’aurez pas à verser la TPS/TVH tant que ce pourcentage n’est pas atteint. Au cas contraire, l’autocotisation devra être effectuée au moment où le bail est conclu.

Étape 3 :
Les contribuables peuvent récupérer une petite partie de la TPS/TVH versée à l’étape 2 grâce au programme de remboursement établi par les autorités fédérales en vertu des immeubles d’habitation locatifs neufs. L’Ontario est à l’heure actuelle la seule province à offrir un remboursement de cette nature au niveau provincial et celui‑ci est beaucoup plus élevé que le remboursement offert au niveau fédéral.

Les audits effectués par l’ARC sur les projets de développement immobiliers

L’ARC a confirmé l’emploi d’une équipe spéciale consacrée à la TPS/TVH et chargée de la surveillance des projets de construction résidentiels au Canada. Nous devons l’accroissement du nombre des audits effectués dans ce secteur à cette initiative.

Les projets de construction deviennent, semble‑t‑il, des cibles potentielles pour des audits dans ces deux circonstances :

1. Le contribuable est inscrit à la TPS/TVH et réclame des crédits de taxe sur les intrants pour la TPS/TVH payée sur les frais de développement ;
2.  Le contribuable produit une demande en vertu du programme de remboursement (pour la TPS/TVH) établi pour les immeubles d’habitation locatifs neufs (voir plus haut).

Si le cas est suspect, l’un des vérificateurs de l’ARC entrera en contact avec le contribuable et lui soumettra une liste de questions approfondies sur son projet de développement. Il est conseillé dans ces situations d’engager un spécialiste de la TPS/TVH pour le rassemblement et la présentation des informations demandées. L’expérience de ce spécialiste avec les auditeurs peut aider à éviter des malentendus et des nouvelles cotisations (reassessments) non désirées.

Les scénarios qui donnent souvent lieu à de nouvelles cotisations

Les conseillers de Baker Tilly ont apporté de l’aide à pas mal de contribuables confrontés à des audits et de nouvelles cotisations en vertu de la TPS/TVH. Ces situations sont, selon notre expérience, le plus souvent visés par de nouvelles cotisations :

• Absence de consensus au sujet de la juste valeur marchande
  Les évaluateurs de biens agréés de l’ARC réexamineront tous les renseignements fournis au vérificateur par le contribuable et détermineront si le montant déclaré pour la juste valeur marchande est juste. Le montant calculé par l’ARC est souvent plus élevé que celui déclaré par le contribuable.
• Détermination de la TPS/TVH sur des évaluations déclarées comme « taxes comprises »
  L’ARC n’accepte plus que les évaluations immobilières soient déclarées comme « taxes comprises » depuis juin 2022, une décision qui a entraîné d’importantes nouvelles cotisations. Cette politique interne de l’ARC est contestée à l’heure actuelle par de nombreux praticiens à travers le Canada.
• Crédits de taxe sur les intrants refusés
  L’ARC pourrait refuser d’accorder des crédits de taxe sur des intrants admissibles pour les coûts engagés après l’autocotisation. Par exemple (sans toutefois s’y limiter), pour la TPS/TVH payée sur une facture liée à une retenue imposée durant la construction.
• Datation de l’autocotisation
  L’ARC pourrait conclure que vous auriez dû effectuer l’autocotisation plus tôt et antidater la TPS/TVH perçue (une démarche qui entraînera l’imposition d’intérêts et de pénalités [le cas échéant] et le refus des crédits de taxe sur les intrants).

Quatre conseils pratiques pour réduire le risque d’une nouvelle cotisation de la part de l’ARC

Même s’il n’y a aucun moyen de garantir pleinement que vous ne serez pas choisi pour une nouvelle cotisation, ces mesures essentielles pourraient vous aider à en minimiser le risque :

1. Embauchez un évaluateur agréé (notamment certifié par l’Institut canadien des évaluateurs) pour effectuer une évaluation professionnelle de la propriété et déterminer sa juste valeur marchande. L’ARC a tenté dans certains cas d’infliger des pénalités pour négligence grave lorsque les contribuables ont employé leur propre méthode de calcul et déterminé une valeur beaucoup plus élevée. L’évaluation terminée, assurez‑vous que l’évaluateur a indiqué ⁠–⁠ dans le document d’évaluation ⁠–⁠ si la TPS/TVH est comprise ou non.
2. Veillez à la fiabilité de vos livres et de vos registres comptables. Et assurez‑vous que ces derniers sont prêts pour un audit et que vos factures d’achat satisfont à toutes les exigences documentaires de l’ARC.
3. Assurez‑vous de pouvoir clairement justifier la date que vous avez choisie pour l’autocotisation. Si vous avez conclu des baux avec des particuliers avant que votre bâtiment ne soit achevé à 90 %, gardez des documents comme des registres de construction, des permis d’occupation et d’autres pièces justificatives pour pouvoir plus tard prouver que ce pourcentage a été atteint à une date ultérieure.
4. Embauchez un spécialiste dans le domaine de la TPS/TVH durant la phase de planification de votre projet ; il vous expliquera le processus, vous mettra au courant de tout changement apporté dans le secteur et vous rendra prêt pour un audit.

Commencez sur des bases solides

Dans le monde de la construction, il faut toujours s’assurer d’avoir de solides fondations avant de commencer à construire. La fiscalité et l’observance fiscale ne demandent pas moins. Si vous envisagez de développer ou de rénover pleinement un immeuble d’habitation locatif (quelle qu’en soit la taille), vous pourrez compter sur les spécialistes de la TPS/TVH à Baker Tilly pour vous fournir dès le départ des idées précieuses et des conseils limpides.

Si vous êtes par contre visé par une nouvelle cotisation, nous pourrons vous guider tout au long du processus de vérification et d’appel (souvent intimidant) établi par l’ARC, car nous possédons une vaste expérience dans le soutien aux personnes confrontées à ce genre d’exercice. Nous serons votre première ligne de défense et vous aiderons à éviter des soucis inutiles et des conséquences non désirées.

1. ¹ Les particuliers qui fournissent leur immeuble « en dehors du cadre d’une entreprise, d’un projet à risques ou d’une affaire de caractère commercial » sont exclus de la définition fournie au paragraphe 123 (1) de la Loi sur la taxe d’accise (LTA) pour le terme « constructeur ». Le paragraphe 191 (5) de la LTA exclut de plus tout constructeur individuel qui utilise un immeuble à des fins résidentielles pour lui‑même, un particulier qui lui est lié, un ex‑époux ou un ancien conjoint de fait. Le terme « lié » doit être compris ici en fonction des relations décrites du paragraphe 251 (2) au paragraphe 251 (6) de la LTA.
2. ² Pour plus de détails, veuillez consulter l’énoncé de politique B-092 de l’ARC au sujet de la TPS/TVH (intitulé « Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves »).