Les ventes et les rénovations de maisons non neuves sont-elles exonérées de la TPS/TVH ?

La croyance populaire veut que la vente d’une maison non neuve soit toujours exonérée de la taxe sur les produits et services (TPS) ou de la taxe de vente harmonisée (TVH), mais ce n’est pas toujours le cas. Le terme « habitation non neuve » n’est en fait pas défini dans la Loi sur la taxe d’accise (LTA). Les ventes de maisons appartenant à cette catégorie ne sont ainsi pas exonérées de la TPS/TVH.

Avant de m’appeler pour me dire que j’ai tort, veuillez continuer à lire…

Il existe bel et bien une exemption pour la vente de complexes résidentiels (« immeubles d’habitation ») par des personnes qui ne les ont pas construits. Je vous entends dire : « Mais, attendez un peu, n’est-ce pas même chose » ? Pas exactement… Même si la plupart des propriétés résidentielles non neuves sont vendues par leurs propriétaires et non par leurs constructeurs, ce n’est pas toujours le cas, particulièrement lorsqu’une personne achète une maison dans le but de la rénover et de la revendre à profit (opération immobilière de vente-achat).

L’exemption accordée par la LTA s’applique à la vente d’immeubles d’habitation par des personnes autres que leurs constructeurs. Du point de vue de la TPS/TVH, « constructeur » ne veut pas nécessairement dire « ouvrier de bâtiment portant un casque de protection ». Une personne qui effectue des travaux de rénovation majeurs dans une maison dans le but de la revendre est un constructeur. Si un homme à tout faire achète une maison non neuve pour la rénover et la vendre à profit, la vente de cette maison rénovée ne sera pas exonérée si la personne est réputée être un « constructeur » par le cadre réglementaire de la TPS/TVH.

Je sais ce que vous êtes en train de penser : « Je n’ai pas à m’inquiéter de cela, car je ne suis pas un constructeur. Mon travail à temps plein n’a rien à voir avec la construction ». Vous devez pourtant vous rappeler que cette législation a été conçue avec l’idée d’uniformiser les règles du jeu entre les constructeurs dits « amateurs » et les constructeurs à temps plein. Le terme « constructeur » n’est pas appliqué au regard de l’expérience de l’individu ou de sa profession, mais au regard du travail qu’il a effectué sur la propriété. Vous serez réputé constructeur si vous avez effectué des travaux de rénovation majeurs.

Constructeurs et rénovations majeures

La « rénovation majeure » d’un immeuble d’habitation implique la rénovation ou la transformation de la totalité ou d’une partie d’un bâtiment… à tel point que la totalité ou la presque totalité du bâtiment ou de la partie de bâtiment qui existait immédiatement avant les travaux a été enlevée ou remplacée.

Les bâtiments qui font l’objet d’une rénovation majeure et qui deviennent, ou sont intégrés par la suite, dans des immeubles d’habitation sont traités comme des habitations neuves aux fins de la TPS/TVH. Par conséquent, la vente d’une maison rénovée sera elle aussi assujettie aux mêmes règles et conditions et à la TPS/TVH et la maison sera considérée comme une habitation nouvellement construite.

Quand des travaux de rénovation franchissent-ils ce seuil de « totalité ou de presque totalité » et deviennent-ils des travaux de rénovation majeurs ? Ces trois conditions doivent être remplies :

1. La totalité, ou presque totalité…
2. du bâtiment existant…
3. doit être enlevée ou remplacée.

Exigence n^o 1 : « la totalité, ou presque totalité »

Quel pourcentage du bâtiment est en fait en cours de rénovation ? Selon l’Agence du revenu du Canada (ARC), les termes « totalité ou presque totalité » impliquent au moins 90 % de la superficie.¹

Vous pouvez utiliser n’importe quelle méthode pour déterminer ce pourcentage aussi longtemps que la méthode choisie est raisonnable et juste. Voici des méthodes typiques :

• La superficie en pieds carrés de la surface utile des parties rénovées par rapport à la surface utile totale du bâtiment ;
• La superficie en pieds carrés de la surface utile et de la surface murale des parties rénovées par rapport à la surface utile et la surface murale de tout le bâtiment ;
• Le nombre de pièces rénovées par rapport au nombre total de pièces du bâtiment.

La détermination n’est valable que si elle est appliquée à des rénovations physiques et réelles. Le coût des rénovations ou la juste valeur marchande des améliorations apportées ne constituent pas une base acceptable pour déterminer si les principes de « totalité » ou de « presque totalité » ont été respectés.

Seules les surfaces habitables d’un bâtiment doivent être prises en compte. Les surfaces non habitables sont généralement ignorées dans le calcul et comprennent :

• Les garages ;
• Les aires de stationnement ;
• Les vides sanitaires ;
• Les greniers non aménagés ;
• Les chaufferies.

Mais qu’en est-il de votre maison ? Comment peut-on identifier ses surfaces habitables ? Et qu’en est-il de sous-sols partiellement aménagés ? À quel moment ceux-ci deviennent-ils « habitables » ? Les notions de « totalité » et de « presque totalité » impliquent en fait de nombreux facteurs subjectifs. L’examen de ces facteurs va bien au-delà du cadre de cet article, mais le meilleur point de départ consiste à baser ses calculs sur la supposition que les pièces partiellement aménagées ne sont pas admissibles. Si vous n’arrivez pas à atteindre le seuil de 90 % de cette manière, examinez les pièces partiellement complétées ainsi que d’autres facteurs pour tenter de l’atteindre.

Exigence n^o 2 : le « bâtiment existant »

Comme le précise la définition du terme « rénovation majeure », c’est le « bâtiment qui existait immédiatement avant les travaux de rénovation ou de modification » qui est pris en compte. La nouvelle superficie du bâtiment n’est généralement pas prise en considération dans le calcul de l’ampleur des rénovations.

Prenons l’exemple d’une rénovation effectuée sur 82,5 % de la superficie d’une structure existante (1 650 pieds carrés sur un total de 2 000 pieds carrés), qui débouche sur une augmentation substantielle de la superficie. En l’occurrence, 2 000 pieds carrés supplémentaires qui font ainsi passer la superficie de la maison à 4 000 pieds carrés. Dans le concret, cela veut dire que la rénovation et l’extension couvrent en fait 91 % (1 650 + 2 000/4 000) de la superficie du bâtiment. L’extension de 2 000 pieds carrés est cependant totalement ignorée par les autorités  et seul le pourcentage de 82,5 % est pris en compte.

Nonobstant ce qui précède, même si vos calculs indiquent une rénovation non majeure, les apparences sont pleinement capables de suggérer le contraire à l’ARC. Lorsque vous tentez de déterminer si des travaux de rénovation majeurs ont été effectués, gardez toujours à l’esprit que l’ARC risque de ne pas être d’accord avec vos conclusions.

Exigence n^o 3 : « doit être enlevée ou remplacée »

La troisième exigence concerne le type ou la nature des rénovations. Selon la définition fournie pour le terme de « rénovation substantielle » , au moins 90 % du bâtiment existant doit être enlevé ou remplacé, à l’exclusion des fondations, des murs extérieurs, des murs de soutien intérieurs, des planchers, du toit et des escaliers.

Même si ces éléments sont généralement ignorés dans le calcul, leur retrait ou leur remplacement peut être utilisé dans certaines circonstances pour appuyer la conclusion selon laquelle des rénovations majeures ont été faites.

Un projet de rénovation typique dit « majeur » entraîne essentiellement la destruction complète de l’intérieur d’une maison pour ne laisser que les fondations et les murs de soutien. En d’autres mots :

• Le retrait des cloisons sèches et de certains murs intérieurs ;
• Le remplacement des planchers, des comptoirs de cuisine, des armoires et d’autres accessoires ;
• Le remplacement ou la mise à niveau des systèmes de chauffage, d’électricité et de plomberie.

C’est difficile de savoir avec certitude — dans le contexte du calcul de l’ampleur d’une rénovation — si tel ou tel travail peut être considéré comme un retrait ou un remplacement. Les critères sont subjectifs. Les réparations générales ne sont pas admissibles et ne doivent pas être prises en compte. La réparation de cloisons sèches, la peinture de certaines surfaces, le ponçage d’un parquet en bois dur, l’ajout de vernis ou d’un revêtement de plastique ne sont, par exemple, pas considérés comme des retraits ou des remplacements.

Au cas par cas et avec bon sens

Déterminer si une rénovation est de nature majeure peut entraîner la requalification d’une maison non neuve en maison neuve. Chaque rénovation de maison est différente ; un examen indépendant de chaque rénovation, appliqué avec bon sens, est nécessaire pour déterminer la véritable ampleur des travaux effectués.

La rénovation est majeure : et maintenant ?

Comme indiqué précédemment, l’exonération accordée en vertu de la TPS/TVH pour la vente d’immeubles d’habitation n’est applicable que si le vendeur n’est pas considéré comme un constructeur. En cas de rénovation majeure, le vendeur ou le propriétaire sera considéré comme un constructeur et la vente de la propriété sera assujettie à la TPS/TVH.

Étant donné que la vente d’une propriété ayant fait l’objet d’une rénovation majeure est traitée de la même façon que la vente d’une maison neuve, la personne concernée pourrait également être admissible à un crédit de taxe sur les intrants pour la TPS/TVH versée sur les sommes dépensées durant les travaux.

La rénovation est non substantielle : suis-je tiré d’affaire ?

Lorsqu’une rénovation ou une modification est apportée à une propriété résidentielle et que celle-ci n’est pas majeure, le vendeur ne sera pas considéré comme un constructeur. De ce fait, la vente est généralement exonérée de la TPS/TVH.

Étant donné que la TPS/TVH est une taxe sur la valeur ajoutée, aucune taxe ne sera de plus appliquée à la valeur foncière supplémentaire générée par cette rénovation. Pour remédier à ce problème, la LTA impose une règle spéciale — en l’occurrence, la règle sur la fourniture à soi-même — pour taxer une partie de cette valeur ajoutée. La règle comble efficacement l’écart existant entre les ajouts de valeur non significatifs et les ajouts de valeur significatifs (en vertu notamment de travaux de rénovation majeurs).

Selon cette règle, toute personne qui complète des rénovations non substantielles est assujettie à la TPS/TVH. La taxe est appliquée sur la valeur des rénovations et est calculée comme suit :

• Les coûts inclus dans le prix de base rajusté de la propriété moins :
  
• Le coût d’acquisition initial de la propriété non neuve ;
• Le coût des services financiers connexes, intérêts compris ;
• Les coûts de rénovation déjà assujettis à la TPS/TVH.

Si l’on se tient à calcul, la règle de fourniture à soi-même de la TPS/TVH n’est donc généralement appliquée qu’aux coûts de main-d’œuvre.

Voilà ! Mais il ne suffit pas de connaître les règles…

Cet article ne fera pas de vous un expert en TPS/TVH ou en vente de maisons neuves et non neuves. Il veut simplement vous faire réaliser que vous devez consulter un professionnel après avoir entrepris la rénovation d’une propriété résidentielle (y compris un chalet), en raison de la TPS/TVH. Pour s’assurer que vous êtes en train de respecter les règles établies comme il se doit, le budget de 2019 propose de plus de consacrer 50 millions de dollars sur cinq ans — à compter de 2019-2020 — à la création de quatre nouvelles équipes de vérification de transactions immobilières en Colombie-Britannique et en Ontario. Ces équipes mettront l’accent sur :

• La divulgation de ventes de résidences principales ;
• Les gains en capital provenant de la vente d’autres types de biens immobiliers ;
• Les revenus générés par les opérations immobilières de vente-achat.
• Les commissions et la TVH versées sur les propriétés résidentielles neuves.

Durant mes 22 années de service, j’ai observé nombre de réévaluations non intentionnelles sur la rénovation de maisons et de chalets, en vertu de la TPS/TVH. Pour mieux gérer les risques, veuillez demander conseil à un professionnel. Communiquez avec votre conseiller attitré auprès de Baker Tilly pour obtenir de l’aide.
 

^{1 Le seuil de 90 % est un nombre arbitraire déterminé par l’ARC. Les tribunaux ont permis qu’un seuil inférieur à 90 % soit considéré comme la totalité ou la presque totalité dans certaines circonstances.}