Compte tenu de la valeur grandissante des terres agricoles au Canada, les agriculteurs sont nombreux à envisager la vente d’une partie ou de l’ensemble des terres utilisées dans leurs exploitations agricoles. Les ventes de terres agricoles peuvent être assujetties à la TPS/TVH dépendant de facteurs tels que la nature de l’acheteur ou l’utilisation projetée du terrain après la vente.
Si la terre agricole en vente comprend aussi une résidence, les deux parties de la transaction seront traitées séparément. En l’occurrence :
- La partie qui comprend la maison et le fonds qu’il est raisonnable de considérer comme étant nécessaire à l’utilisation de la maison ;
- La partie restante du fonds
Les ventes de bâtiments résidentiels non neufs sont exonérées de la TPS/TVH dans la plupart des cas. Les ventes de terres agricoles sont, quant à elles, généralement assujetties à la TPS/TVH. Le calcul de la valeur séparée des éléments 1 et 2 (ci-dessus) devra par conséquent est pris au sérieux durant la phase de la négociation, car le montant total de TPS/TVH dû pour la vente en dépend grandement.
Le terme « terre agricole » n’est pas défini de manière précise dans la Loi sur la taxe d’accise, bien que l’ARC ait fourni l’explication suivante dans le Mémorandum 19.5 (Fonds de terre et immeubles connexes) sur la TPS/TVH :
Sens de terre agricole
Pour l’application des exonérations relatives aux terres agricoles prévues à l’annexe V (c.-à-d. les articles 10, 11 et 12 de la partie I), l’expression « terre agricole » devrait généralement être interprétée comme étant un fonds qui est régulièrement utilisé par une personne dans le but de gagner ou de produire un revenu d’une entreprise agricole exploitée par la personne. La partie d’un fonds (autre que le fonds faisant partie d’un immeuble d’habitation) qui n’est pas utilisée directement dans le cadre de l’entreprise agricole mais qui fait partie d’une parcelle totale de fonds de terre qui est en partie utilisée directement dans le cadre de l’entreprise agricole peut être considérée comme une terre agricole. Par exemple, une zone de brousse entourée de terres utilisées dans une entreprise agricole est considérée comme faisant partie de la parcelle totale de la terre agricole. De plus, tout accessoire fixe sur la terre agricole qui est également utilisé régulièrement par une personne dans une entreprise agricole ferait habituellement partie de la terre agricole à laquelle l’exonération s’appliquerait, le cas échéant.
Si l’agriculteur vend ou cède une terre agricole à une personne apparentée et cette personne utilise cette terre pour son usage personnel, la vente ou la cession sera exonérée de la TPS/TVH. L’exonération pourrait aussi être appliquée si l’agriculteur cesse d’utiliser la terre agricole à des fins commerciales et commence à l’employer à des fins personnelles. L’exonération ne sera cependant de mise que si :
- La terre agricole a été utilisée uniquement et en tout temps pour l’agriculture et non dans des activités commerciales d’une autre nature ;
- La terre agricole n’a pas été utilisée dans des activités commerciales autres que l’agriculture tout juste avant le transfert ;
- L’acquéreur compte utiliser la terre agricole pour son usage personnel ou pour l’usage personnel d’une personne apparentée.
Aux fins de cette exemption, les personnes dites « apparentées » ne sont considérées comme tel que si elles sont liées par le sang, le mariage ou l’adoption. Au regard de ces critères, la vente de terres agricoles identiques pourra ainsi donner lieu à deux scénarios différents du point de vue de la TPS/TVH. Par exemple, le fermier A vend des terres agricoles actuellement utilisées pour la production du soja à une personne non apparentée qui compte les utiliser pour construire un logement familial (pour son usage personnel). Cette vente sera assujettie à la TPS/TVH. Le fermier B, quant à lui, vend une parcelle de terrain identique (également utilisée pour la production du soja) à son fils, qui compte l’utiliser pour construire une résidence personnelle. Cette transaction sera elle exonérée de la TPS/TVH. L’exonération ne sera cependant appliquée, il convient de le répéter, que si le terrain est utilisé dans le cadre d’« activités commerciales » agricoles. Les parties prenantes de conventions agricoles à caractère général sont donc appelées à examiner pleinement les faits pour déterminer si leurs terrains appartiennent ou non à cette catégorie. Sont également concernées, les exploitations agricoles utilisées comme source de revenus secondaire ou celles liées à des accords de métayage.
« Changer le mode d’utilisation » d’une terre agricole dans le but d’en faire un usage personnel
On parle de « vente réputée » lorsqu’une personne cesse d’utiliser une terre agricole pour l’agriculture et commence à l’utiliser pour son usage personnel. Cette vente réputée est considérée comme une « fourniture exonérée » dans le cadre de la TPS/TVH. Au même titre que les ventes faites à des tiers, cette exonération n’est cependant applicable qu’aux terres agricoles. La TPS/TVH pourrait en conséquence être prélevée si une terre similaire précédemment exploitée dans des activités commerciales non liées à l’agriculture est achetée pour un usage personnel.
Déclaration de la TPS/TVH
Le vendeur est généralement tenu de percevoir la TPS/TVH et de la verser à l’ARC si le terrain est assujetti à ces impôts. Toutefois, si l’acheteur est lui aussi inscrit aux fins de la TPS/TVH, ce dernier sera appelé à verser directement cette taxe, après l’avoir calculée lui-même sur la déclaration de TPS/TVH concernée.
Pour des conseils ou pour plus de renseignements, veuillez communiquer avec l’un des conseillers de Collins Barrow.
Contenue associé
