Être propriétaire d’un bien dans le but d’en tirer des revenus de location procure des avantages et crée des enjeux. Les propriétaires d’un bien effectuent une variété de dépenses afin d’en tirer un revenu de location et d’en maintenir la valeur. Étant donné que les dépenses ne sont pas toutes traitées de la même manière aux fins de l’impôt, il est important de connaître les incidences fiscales lorsque de telles dépenses sont engagées dans le cadre d’activités de location d’un bien.
Une dépense effectuée dans le but de tirer un revenu d’une entreprise ou d’un bien peut être catégorisée à titre de dépense courante ou de dépense en capital. Cette catégorisation touchera le moment de la déductibilité de la dépense, puisque les dépenses courantes peuvent normalement être déduites durant l'année où elles sont effectuées, alors que les dépenses en capital sont normalement déduites à titre de déduction pour amortissement sur plusieurs années.
Donc, quand une dépense est-elle une dépense en capital ou une dépense courante? La réponse n’est pas aussi simple que certains pourraient le penser.
L’Agence du revenu du Canada a publié des lignes directrices pour aider les contribuables à déterminer si les dépenses qu’ils engagent pour des réparations ou de l’entretien sont des dépenses en capital ou des dépenses courantes. Plusieurs lignes directrices importantes s’appliquent à l’analyse.
La dépense procure-t-elle un avantage durable?
Les dépenses en capital procurent généralement des avantages à long terme sur un bien qui seront utilisés pendant un certain nombre d’années. À l’inverse, les dépenses qui reviennent régulièrement ou à court terme sont considérées comme des dépenses courantes. Par exemple, le remplacement d’un revêtement de bois des murs extérieurs d’un immeuble par un revêtement de vinyle procure un avantage à long terme pour le bien et par conséquent constitue une dépense en capital. En revanche, le revêtement de bois peint des murs extérieurs d’un bien a généralement besoin d’un entretien et le faire repeindre à court terme constitue par conséquent une dépense courante.
Est-ce que la dépense entretient ou améliore le bien?
Une dépense en capital améliore généralement le bien. Les réparations ou le remplacement d’une partie du bien au-delà de son état initial sont généralement considérés comme une amélioration du bien et une dépense en capital. La restauration d’une partie seulement du bien à son état initial est généralement considérée comme une dépense courante. Par exemple, la réparation de panneaux abimés ou brisés sur une clôture de bois lui redonne son état initial et représente une dépense courante. Le remplacement de la clôture de bois par une clôture de vinyle constitue une amélioration et une dépense en capital.
La dépense s’applique-t-elle à une partie du bien ou à un actif distinct?
De nombreux biens sont loués avec des appareils électroménagers inclus à l’usage des occupants. Ces électroménagers sont considérés comme des actifs distincts du bien et, en tant que tel, leur achat (un nouveau réfrigérateur, par exemple) constitue une dépense en capital. Les dépenses courantes comprennent généralement les réparations d’une partie intégrante de l’immeuble qui ne peut pas en être séparée. Le câblage électrique, par exemple, est une partie intégrante d’un immeuble, par conséquent les dépenses de réparation ou de remplacement du câblage peuvent être réclamées à titre de dépense courante tant que le travail n’améliore pas le bien au-delà de son état initial.
Quelle est la valeur relative de la dépense par rapport à la valeur totale du bien?
Une dépense en capital comporte généralement une grande valeur par rapport à la valeur totale du bien ou par rapport aux dépenses moyennes d’entretien et de réparation précédentes. En comparaison, les dépenses courantes sont celles qui comportent une valeur plus faible par rapport à la valeur totale de l’immeuble ou qui sont cohérentes avec les dépenses de réparation et d’entretien annuelles.
En plus des lignes directrices susmentionnées, des situations particulières peuvent avoir une incidence sur l’analyse déterminant si une dépense est une dépense en capital ou une dépense courante.
Achat d’un immeuble ancien
Les dépenses engagées pour réparer ou rénover un immeuble ancien afin de le rendre propre à la location représentent une dépense en capital. Par exemple, lorsque vous achetez une résidence plus ancienne dans le but d’en tirer des revenus de location, les réparations au câblage électrique avant de louer la résidence à un locataire constituent une dépense en capital.
Vente de votre bien
Les dépenses de réparation effectuées avant de vendre un bien, ou à titre de condition à la vente sont considérées comme des dépenses en capital. Cependant, lorsque les réparations auraient été effectuées normalement pendant que vous étiez propriétaire afin d’entretenir le bien, indépendamment de la vente, pourraient ne pas être admissibles à titre de dépenses en capital.
Lorsqu’on analyse les différentes dépenses qui sont effectuées durant la période de propriété d’un bien, dans le but d’en tirer un revenu de location ou d’entreprise, la liste peut s’accroître rapidement. Même si les lignes directrices susmentionnées procurent une base pour analyser les dépenses, elles ne sont pas exhaustives. Les faits et les circonstances concernant chaque bien et chaque dépense peuvent varier. Votre conseiller Collins Barrow peut vous aider à déterminer si vos dépenses de bien locatif sont des dépenses courantes ou des dépenses en capital.