Même si l’achat de terres est chose courante parmi les entreprises agricoles, ces transactions ne sont pas toujours traitées de la même manière. La majorité des entreprises agricoles opérant en tant que sociétés d’affaires achètent par exemple leurs terres du sein même de l’entreprise. Cette approche n’est pas nécessairement problématique en soi, mais elle a pour résultat de garder tous les actifs de l’entreprise dans une seule société et limite, en se faisant, la marge de manœuvre de l’agriculteur dans le futur, en particulier durant la mise en place de la succession. Si les actifs sont tous détenus au sein d’une seule société, l’agriculteur ne sera notamment pas autorisé à les répartir entre ses enfants (si tel est son désir) sans restructurer les choses de manière significative et ne pourra, autrement, que leur distribuer des actions.
Il existe heureusement une alternative souvent ignorée qui permet de détenir un terrain en dehors de son entreprise : une société foncière à but unique. Plutôt que d’acheter le terrain du sein même de votre société, vous pouvez créer une nouvelle société aux fins de l’acquisition et gérer l’actif obtenu séparément des autres actifs de la société d’affaires. Cette solution est idéale si vous avez dans l’idée de transférer les actifs de votre entreprise à un nouveau propriétaire tout en conservant le contrôle d’une parcelle de terrain ou la possibilité de transférer cette parcelle à quelqu’un d’autre. Si vous êtes l’un de ces agriculteurs qui croient en l’importance de se préparer pour l’avenir, les avantages liées à la création une société foncière à but unique ne sont pas à sous-estimer, et pour de nombreuses raisons.
Exonération cumulative des gains en capital
Chaque individu a droit à une exonération cumulative des gains en capital (ECGC) d’un million de dollars sur la vente de biens agricoles admissibles. En d’autres termes, lorsque vous vendrez des terres agricoles admissibles dans le futur, vous n’avez pas à payer d’impôts sur le premier million de dollars de gains en capital. Mais si tous vos biens sont détenus au sein d’une seule société et vous décidez de vendre l’un d’entre eux, ce bien ne sera pas admissible à l’exonération, car il ne s’agira que d’un actif parmi les nombreux détenus par votre entreprise. Un bien détenu par une société foncière à but unique sera en revanche considéré comme un actif autonome et pourra bénéficier de l’ECGC, à condition de remplir les autres conditions prescrites par les autorités. Dans un tel cas, les actions de la société foncière à but unique seront vendues et ces actions deviendront admissibles à l’exonération.
Élimination de l’impôt sur le revenu
Même si les agriculteurs ont aussi la possibilité d’acheter des terres à titre personnel, ils sont généralement obligés dans ce genre de situation de retirer plus d’argent de l’entreprise pour financer l’achat et de payer, en se faisant, beaucoup d’impôts sur le revenu des particuliers. Les agriculteurs constituent leurs fermes en société dans le but principal de réduire leur facture fiscale personnelle, mais ils perdent cet avantage lorsqu’ils commencent à retirer de l’argent de leur société à des fins personnelles. Si vous achetez par contre un terrain par l’intermédiaire d’une société foncière à but unique, votre société agricole pourra financer l’achat et vous n’aurez pas à payer d’impôts personnels supplémentaires.
Pas de place pour l’erreur
Vous avez le droit d’acheter des terres au sein de votre société d’affaires et de les transférer à une société foncière à but unique à une date ultérieure. La transaction aura toutefois ― à moins d’être classée comme un roulement au titre de l’article 85 ― des conséquences fiscales coûteuses, car elle devra être effectuée à la juste valeur marchande de l’actif. Si l’achat initial est par contre effectué dans une société foncière à but unique, il vous sera possible d’échapper au paiement des droits de cession immobilière dans l’éventualité où vous habiteriez dans l’une de ces provinces où l’agriculteur est tenu de payer lui-même cet impôt.
Attention aux inconvénients
Bien que les avantages liés à l’achat de terres agricoles par l’intermédiaire de sociétés foncières à but unique soient nombreux, des inconvénients n’ont pas moins été remarqués. Chaque société doit par exemple produire sa propre déclaration de revenus et ses propres états financiers et payer ses propres frais d’avocats et de comptabilité. La création d’une deuxième société alourdira également les fardeaux administratifs courants, même si la facture fiscale globale du groupe de sociétés restera inchangée (le loyer étant considéré comme actif). Ces inconvénients sont relativement mineurs, mais ils sont suffisants pour dissuader de nombreux agriculteurs. Il serait probablement plus sage de leur part de se concentrer sur les économies d’impôt qu’ils pourraient faire grâce à une société foncière à but unique.