Les règles de déclaration relatives à la vente de résidences principales ont changé

Lorsque vous vendez une propriété, vous êtes requis par la loi de l’indiquer dans votre déclaration fiscale. Cependant, si vous avez utilisé le bien concerné comme résidence principale avant la vente, le gain réalisé n’est pas imposable, car admissible à l’exonération accordée par la loi aux biens de cette nature. Auparavant, l’Agence du revenu du Canada avait pour politique administrative de ne pas requérir la déclaration de telles ventes si les biens en question avaient été utilisés sans interruption comme résidence principale (par les vendeurs) durant les années ayant précédé la démarche. Cette politique a cependant été changée en 2016 ; l’ARC demande à présent à tout le monde de les inclure dans leurs déclarations fiscales. Même si la vente de résidences principales est toujours exonérée d’impôt, vous encourrez une amende si vous omettez de déclarer la vôtre.

En demandant aux contribuables de déclarer la vente de tout bien immobilier, l’ARC pourra ainsi mieux contrôler les activités de ce secteur et s’assurer que l’exonération portant sur les résidences principales est appliquée comme il se doit. Si vous avez l’intention de mettre en vente votre résidence principale, vous devez vous assurer de comprendre dans les moindres détails les règles établies à ce sujet — c’est impératif.

Désignation des années

Pour être admissible à l’exonération accordée aux résidences principales, vous devez avoir habité dans votre propriété durant l’année concernée. En signalant l’emploi du bien comme résidence principale, vous devrez également désigner les années pendant lesquelles vous l’avez occupée à ce titre. La raison : si vous êtes par exemple le propriétaire d’un chalet et d’une maison en ville, les deux propriétés pourront techniquement être considérées comme des résidences principales, car elles auront vraisemblablement été occupées par vous à un moment ou un autre de l’année. Lorsque vous vendez une propriété, vous avez la possibilité de la déclarer comme résidence principale afin de pouvoir bénéficier de l’exonération accordée à cet effet sur le produit de la vente. Auparavant, lorsque l’intégralité des années de propriété était désignée, la vente était exonérée d’impôts et n’avait pas besoin d’être déclarée. Vous étiez simplement tenu de remplir le formulaire T2091 et de le remettre à l’ARC si celle-ci en faisait la demande, ce qui était chose rare. Mais les nouvelles règles exigent maintenant que la désignation des années soit dûment consignée et interdisent qu’une année particulière soit désignée plus d’une fois. Par exemple, si vous désignez 2014 comme année de résidence de votre chalet, vous ne pourrez utiliser de nouveau cette année lorsque vous vendrez votre maison.

La formule employée pour l’exonération des résidences principales se charge d’ajouter automatiquement une année supplémentaire au nombre d’années désignées. Par d’exemple, si vous avez possédé une maison pendant 15 ans, vous devrez déclarer 14 de ces années seulement en ce qui concerne son emploi comme résidence principale. (Quatorze plus un égale 15 ; divisé par les 15 années de propriété, ce chiffre vous donne droit à une exonération de 100 % pour le produit de la vente, en vertu de l’exemption accordée aux résidences principales.)

L’élément « plus un » de la formule a pour but de garantir, si une maison est vendue une année donnée et une autre est achetée la même année, l’admissibilité des deux biens à l’exonération susmentionnée lors de leur vente éventuelle.

Vente de deux propriétés la même année

Si vous vendez deux propriétés la même année, vous pouvez affecter à chacun des deux une partie de vos droits d’exonération. Supposons que vous décidez de vendre en 2016 deux biens acquis en 2000. Si vous affectez 15 de ces 16 années à votre maison, il vous restera une seule année à utiliser pour l’autre bien. En vous y prenant bien, vous pourrez exonérer la totalité de l’un des biens et une partie de l’autre, mais ne pourrez en aucun cas pleinement exonérer les deux. En toute logique, vous devrez affecter le plus grand nombre d’années au bien immobilier qui rapportera le plus lors de la vente et utiliser le reste pour l’autre.

Si les ventes interviennent à des années différentes, l’année supplémentaire devra normalement être conservée et utilisée lors de la vente du second bien.

Cocher la case appropriée

n modifiant les règles appliquées aux résidences principales afin de requérir des renseignements actualisés sur leur vente, l’ARC a de plus fourni une méthode plus simple pour déclarer ce genre de transaction. Le formulaire de déclaration de gains (ou pertes) en capital pour l’année (Annexe 3) comporte une section pour la vente de résidences principales. Si vous décidez d’utiliser l’intégralité des années de propriété dans la désignation, vous n’aurez qu’à fournir l’adresse, l’année d’acquisition et le montant du produit de la vente — une méthode qui n’est pas sans simplifier la tâche des propriétaires de biens immobiliers uniques.

Toutefois, si elle est utilisée par une personne possédant deux propriétés à la fois, cette méthode fera croître la charge fiscale du deuxième bien. Elle tiendra en effet pour acquis que vous avez décidé d’utiliser l’intégralité des années de propriété du premier bien en sa faveur et que vous disposez de moins d’années à utiliser pour la vente de la deuxième propriété le cas échéant.

Formulaire T2091

En lieu et place de la méthode simplifiée, les propriétaires de deux biens immobiliers devront donc utiliser le formulaire T2091, car celui-ci permet de mettre de côté l’une des années de désignation et de l’utiliser le moment venu pour la vente du second bien. Même si la méthode simplifiée est plus facile à utiliser et est employée de préférence par la plupart des contribuables, son emploi n’est définitivement pas recommandé pour ceux qui possèdent deux propriétés à la fois, ces derniers devant définitivement utiliser le formulaire T2091 pour déclarer leurs ventes.

Bob Boser, CPA, CA, B. Comm, occupe le poste d’associé à Collins Barrow Red Deer s.r. l et y dirige le service d’expertise fiscale. Bob s’intéresse de près aux questions fiscales concernant les entreprises gérées par leurs propriétaires et s’est spécialisé dans la prestation d’un grand nombre de services dans les domaines de la fiscalité, la planification successorale et la planification de la relève.