Vente de propriétés personnelles aux États-Unis : enjeux pour les Canadiens

Les Canadiens qui vendent des biens immobiliers personnels situés aux États-Unis doivent relever bon nombre de défis, en particulier celui de trouver un véritable expert en la matière. Au vu de la valeur élevée du dollar américain, de nombreux Canadiens envisagent maintenant de vendre leurs propriétés américaines. Les conseillers sont cependant peu nombreux à avoir étudié la question avec minutie et acquis l’expertise nécessaire pour donner des conseils judicieux en la matière. Il est donc probable que l’agent fiduciaire, l’agent immobilier et le comptable que vous engagerez vous prodigueront des conseils contradictoires. Pour faire la part des choses entre leurs points de vue et mieux faire face à la carence en expertise dans le domaine, veuillez tenir compte des facteurs suivants lorsque vous mettrez en vente votre propriété aux États-Unis.

Comprendre la FIRPTA
Lorsqu’un Canadien vend une propriété située sur le sol américain, la transaction est assujettie à une retenue d’impôt en vertu de la Foreign Investment in Real PropertyTaxAct (FIRPTA). Deux facteurs servent à déterminer le pourcentage d’impôt à prélever : le prix de la vente et l’usage auquel est destinée ladite propriété. Le taux de retenue à la source peut varier entre 0 %, 10 % ou 15 %, dépendant de la manière dont ces deux facteurs sont combinés. Malheureusement, les directives publiées à ce sujet sur le site Web de l’IRS sont longues, confuses et parfois contradictoires. À moins de lire avec soin l’intégralité du texte de loi, il vous sera difficile d’en cerner les exigences. Vous devrez donc les étapes préconisées dans l’ordre établi pour vous assurer de bien respecter le processus. Il est cependant essentiel de consulter un conseiller spécialisé en matière de FIRPTA, car les conseillers ne sont pas tous au courant de l’intégralité du processus.

Modifications récentes apportées aux règles
Par le passé, une retenue d’impôt de 10 % était appliquée si : (a) le prix de la vente était supérieur à 300 000 $ US ou (b) l’acheteur avait acheté la propriété dans le but d’en faire un immeuble locatif. Ces règles ont cependant fait l’objet de modifications récentes. Dans les cas où le prix de vente est supérieur à 1 million $ US ou l’acheteur prévoit de l’utiliser comme immeuble locatif, la retenue d’impôt s’élèvera dorénavant à 15 %. Si le prix de vente se situe entre 300 000 $ US et 1 million $ US et que l’acquéreur prévoit d’en faire un usage personnel, la retenue d’impôt restera inchangée (10 %). Si le prix de vente est inférieur à 300 000 $ US et que l’acheteur prévoit de l’utiliser à des fins personnelles, aucune retenue ne sera appliquée. Il faudra toutefois prévoir une retenue d’impôt de la part de l’état (américain) concerné, car certains états ont adopté des lois similaires à la FIRPTA.

Réduction du montant de la retenue
Une stratégie efficace permettant de réduire le montant de la retenue consiste à préciser dans l’annonce que l’acheteur devra principalement utiliser la propriété comme résidence personnelle. Dans la plupart des cas, cette précision aura pour effet de réduire sensiblement la retenue. Il importe également de connaître les paliers d’imposition en vigueur. Si le prix de vente est de 305 000 $ US, la retenue sera de l’ordre de 10 %. Toutefois, si le prix de vente est de 299 000 $, aucune retenue ne sera appliquée. En d’autres mots, le fait de baisser le prix de vente de quelques milliers de dollars pourrait paradoxalement faire augmenter vos gains. Vous pouvez aussi réduire le montant de la retenue en faisant la demande d’un certificat de retenue (formulaire 8288-B) avant la date de clôture de la vente.

Malentendus courants
Les Canadiens qui vendent des propriétés personnelles situées aux États-Unis sont souvent enclins à mal interpréter certaines exigences. Par exemple, nombre d’entre eux négligent le fait qu’ils doivent également soumettre une déclaration d’impôt au gouvernement américain (et, dans bien des cas, à l’état concerné), même si aucune retenue d’impôt n’est applicable. Dans le cas de propriétaires multiples, chaque propriétaire est appelé à remplir son propre feuillet de retenue d’impôt (formulaire 8288-A). Si ceux-ci sont des conjoints, chacun d’eux devra déclarer 50 % du prix de vente et 50 % du montant retenu aux fins de l’impôt dans son formulaire personnel. Votre agent fiduciaire peut également vous demander d’obtenir — ou de demander — un numéro d’identification individuel aux fins de l’impôt (IndividualTaxpayer identification Number [ITIN]) avant la clôture de la vente, même si vous n’y êtes pas encore admissible.

Demande d’un numéro ITIN
Vous aurez besoin d’un numéro ITIN si vous êtes requis par la loi de produire une déclaration de revenus des particuliers pour l’impôt américain, mais n’avez pas droit au numéro de sécurité sociale américain. L’IRS vous octroiera ce numéro si vous suivez la bonne procédure et répondez aux critères d’admissibilité. Vous pourrez par exemple demander un numéro ITIN dès que vous aurez en main les documents de vente finals (les documents de vente préliminaires ne sont pas admissibles) ; il vous est également possible d’utiliser votre déclaration de revenus comme document de soutien. Cependant, votre demande risque d’être rejetée par l’IRS si elle ne satisfait à aucune des conditions susmentionnées. L’IRS pourrait également vous demander de lui fournir plus d’informations et retarder en conséquence le traitement de votre déclaration de revenus ainsi que votre remboursement d’impôt, le cas échéant.

Incidence sur votre déclaration d’impôts canadienne
Vous devrez faire état de la vente autant dans votre déclaration de revenus américaine que dans votre déclaration de revenus canadienne. Il arrive fréquemment qu’il y ait peu ou pas d’impôt à payer dans le premier cas. Ceux qui ont acheté leurs propriétés lorsque les deux devises étaient à parité (ou dans une situation plus avantageuse pour les Canadiens) pourraient toutefois être appelés à payer des impôts conséquents au gouvernement canadien. Tout impôt versé en vertu de la déclaration américaine peut être admissible à un crédit d’impôt étranger sur la déclaration canadienne, même si les sommes concernées sont souvent insuffisantes pour compenser les montants dus à l’impôt canadien − de nombreux clients finissent en fait par payer de sommes importantes au titre de l’impôt canadien sur la vente de leur propriété américaine. Vous avez toutefois des chances de payer moins d’impôts et d’éviter des dépenses inutiles si vous consultez votre comptable à l’avance.

Shauntelle Hoffman, CPA (MT, É.-U.) dirige l’équipe de fiscalité américaine et internationale au bureau de Red Deer de Collins Barrow s.r.l.