Huit questions à poser lors de l’achat ou de la vente de terres agricoles

Si vous décidez d’acheter ou de vendre des terres agricoles sans d’abord en parler à un conseiller, vous avez des chances de vous retrouver dans une situation difficile (et coûteuse) à résoudre. Avec cela à l’esprit, ne concluez jamais un accord avant d’avoir discuté en détail de votre situation avec un expert. Les conseils que vous recevrez vous aideront à structurer votre entreprise de manière stratégique, ce qui vous aidera grandement à minimiser vos obligations fiscales futures et à améliorer votre avenir financier. Mais avant que vous ne consultiez un conseiller, voici un aperçu des principales questions à garder à l’esprit lors de l’achat ou de la vente de terres agricoles.

Achat

Est-ce l’investissement qu’il faut pour vos activités agricoles ?

Vous devez établir un plan financier —   c’est important —  si vous souhaitez acheter une terre agricole. Cet achat sera-t-il profitable à vos activités ? Vous comptez recouvrer votre investissement après combien de temps ? L’accroissement de vos terres vous permettra-t-il de développer votre entreprise comme il le faut ? Oubliant les principales retombées financières et à long terme de l’achat de terres additionnelles, les agriculteurs croient à tort que cette stratégie constitue le meilleur moyen de développer une exploitation. Vous devez parler à une personne consciente des tenants et aboutissants de ce genre de projet et capable de vous orienter dans la bonne direction. Vous devrez établir un plan financier solide — comme le ferait n’importe quelle entreprise —  avant de faire des achats d’immobilisations importants, car les investissements de cette nature sont souvent conséquents.

Comment allez-vous régler cet achat ?

Les agriculteurs qui disposent de suffisamment de fonds en espèces croient souvent que ce mode de paiement est le meilleur en ce qui concerne l’achat de terres agricoles. Avant de prendre une telle décision, vous seriez avisé de penser aux options de financement disponibles et à vos flux de trésorerie futurs. Lorsque vous réglez l’achat du terrain entièrement en espèces, vous êtes essentiellement en train de transformer des actifs « liquides » (liquidités) en actifs « fixes » (immobilisations), ce qui peut avoir des répercussions négatives sur vos activités. Si vous choisissez plutôt d’obtenir du financement, vous pourrez conserver une partie de ce fonds de roulement pour d’autres opérations (p. ex., agrandir votre troupeau ou acheter des semences et des engrais) et profiter de la possibilité de déduire les intérêts du prêt des impôts de l’entreprise. Assurez-vous que les options de financement que vous choisirez n’influeront pas sur les flux de trésorerie nécessaires à vos opérations et vous permettront de garder votre flexibilité et de respecter vos contraintes saisonnières.

Le prix demandé est-il équitable ?

La plupart des agriculteurs qui projettent d’acheter des terres agricoles sont au courant des derniers taux en vigueur dans leurs régions. Cependant, ils ne font pas toujours des recherches suffisantes sur les règlements municipaux et régionaux, les relevés ou les titres fonciers liés à ces terres. Connaissez-vous vraiment le périmètre et la superficie du terrain que vous projetez d’acheter ? Y a-t-il des restrictions d’accès à considérer ? Y a-t-il des servitudes ou des mises en garde pouvant devenir des obstacles à l’avenir ? L’administration locale a-t-elle envisagé l’annexion du terrain dans le passé? Ces questions devraient jouer un rôle important dans votre décision. Au minimum, assurez-vous d’avoir répondu aux questions ci-dessus avant d’aller de l’avant avec l’achat.

Quel mode de propriété ?

C’est probablement la question la plus fréquemment posée par nos clients lors de l’achat de terres agricoles. « Dois-je posséder le terrain à titre personnel ? » « Dois-je en partager la propriété avec mon conjoint ? » « Dois-je le détenir par l’intermédiaire de ma société agricole ? » Même s’il n’existe pas une, mais plusieurs bonnes réponses à cette question, vous devrez tenir compte de votre admissibilité future à l’exemption pour gains en capital, de la planification de votre relève et de la complexité des dispositions qui permettent d’effectuer des roulements libres d’impôts aux prochaines générations. En choisissant dès le départ la bonne structure, vous vous épargnerez les frais — et les impôts potentiels — d’une éventuelle restructuration.

Vente

À qui la facture fiscale reviendra-t-elle ?

À l’achat de la terre agricole, le titre de propriété sera attribué soit à un particulier, soit à une société en nom collectif, soit à une société de capitaux, dépendant de l’identité de l’acheteur. Certains des agriculteurs qui détiennent des terres de manière personnelle et ont ajouté le nom de leur conjoint au titre de propriété croient à tort que celui-ci/celle-ci aura à assumer la moitié du fardeau fiscal échéant. Ils croient de plus qu’ils pourront utiliser l’exemption pour gains en capital du conjoint pour réduire les impôts découlant de la vente. Étant donné qu’ils ignorent si le conjoint détient le statut de propriétaire bénéficiaire, ils ne pourront probablement pas partager la facture de l’impôt avec celui-ci/celle-ci ou utiliser son aide pour la réduire — une situation qui n’est pas sans générer des doutes quant à l’identité réelle du vendeur. La propriété est-elle détenue par un seul des conjoints, par les deux à la fois ou par la société ? Les implications fiscales étant différentes pour chacun de ces scénarios, il est essentiel de savoir qui détient réellement le titre ainsi que le statut de propriétaire bénéficiaire.

Avez-vous pensé aux implications fiscales ?

Au regard des obligations fiscales échéantes, vous devrez d’abord déterminer certaines choses avant de vendre votre terre agricole. Premièrement, la vente est-elle admissible à l’exemption pour gains en capital? L’exonération accordée pour la seule vente de l’actif (s’il s’agit d’un bien agricole admissible) étant ouverte uniquement aux particuliers, la question précédente devient de nouveau pertinente. Si vous vendez la propriété à titre personnel, vous devez également tenir compte des récupérations gouvernementales effectuées en vertu de l’impôt minimum de remplacement (IMR) et de la Sécurité de la vieillesse (SV), déterminer si celles-ci seront déclenchées à la vente et vous préparer en conséquence.

Comment pouvez-vous atténuer les conséquences fiscales de la vente ?

Lorsque vous vendez des terres agricoles, vous pouvez user de certaines stratégies pour atténuer certaines retombées fiscales, par exemple, utiliser la réserve pour gains en capital, acheter des REER ou choisir tout simplement le bon moment pour effectuer la vente. Vous pourrez utiliser la réserve pour gains en capital pour étaler la réclamation de vos gains en capital si le produit de la vente vous est versé petit à petit et sur le long terme. En retardant l’inclusion de vos gains en capital, vous pouvez potentiellement contrôler l’ampleur des recouvrements effectués dans le cadre de l’IMR et de la SV. De plus, même si vous échelonnez la réception du produit de la vente sur une période brève   — par exemple deux ans, pour ainsi dire du 31 décembre 2020 au 1^er janvier 2021 — vous pourrez réduire le montant annuel des gains en capital inclus et bénéficier d’un report. Dans la plupart des cas, vous pourrez même faire des économies d’impôt. Les REER, quant à eux, peuvent s’avérer avantageux pour l’année où la vente est effectuée, car ils permettent d’atténuer la charge fiscale globale au moment de la vente et de reporter une partie de l’impôt sur une certaine période.

Y a-t-il d’autres options de retraite ?

Dans certains cas, les agriculteurs vendent leurs biens parce qu’ils sont prêts à prendre leur retraite et parce qu’ils ne disposent pas d’un plan de relève applicable. Même si une vente générera un flux de trésorerie supplémentaire pouvant être utilisé comme revenu de retraite, il serait peut-être plus avantageux de louer le terrain et d’utiliser le revenu pour la retraite, si celui-ci générera un plus gros flux de trésorerie après impôt que l’investissement du produit de la vente.  Si vous décidez de louer le terrain pendant un certain temps, vous devrez toutefois vous demander si cela aura une incidence sur l’emploi projeté de votre exemption pour gains en capital. À l’approche de la retraite, il serait donc prudent de passer en revue le plan financier pour déterminer si la vente est l’option la plus avantageuse pour vos besoins de trésorerie et pour votre retraite.