La Loi sur la taxe sur les logements sous‑utilisés (ou Underused Housing Tax Act [UHTA] en anglais) a été adoptée.¹ Et la date d’échéance pour la production de la première déclaration sera là dans quelques mois seulement.

Le but de cette loi

L’UHTA a pour but de promouvoir l’imposition d’immeubles résidentiels réputés vacants ou sous‑utilisés et détenus par des non canadiens et des non‑résidents au Canada. À compter de 2022, cette taxe (la Taxe sur les logements sous‑utilisés [ou Underused Housing Tax en anglais]) sera imposée annuellement à un taux équivalent à 1 % de la valeur imposable (ou du prix de vente le plus récent) des propriétés concernées. La déclaration et l’impôt relatifs à cette taxe doivent être déposés au plus tard le 30 avril de l’année suivant l’année visée (par exemple, le 30 avril 2023 pour l’année courante).

Les propriétaires exclus

La Taxe sur les logements sous‑utilisés (« l’UHT ») vise les immeubles résidentiels détenus au 31 décembre, sauf si le propriétaire est un propriétaire exclu² ou est admissible à une exemption spécifique énumérée par cette loi. Les propriétaires exclus comprennent principalement les citoyens canadiens et les résidents permanents du Canada. Pour avoir droit au statut de propriétaire exclu, le contribuable doit être le détenteur direct de la propriété. Si le citoyen ou le résident permanent en question ne possède le bien qu’indirectement (par l’intermédiaire par exemple d’une personne morale [corporation], d’une société de personnes ou d’une fiducie [en qualité notamment de fiduciaire]), il ne sera ainsi pas considéré comme un propriétaire exclu. En raison de sa citoyenneté ou de son statut de résidence ce genre de propriétaire aura probablement l’impression de ne pas relever de la compétence de l’UHTA (il pourrait certes être exonéré de cette taxe s’il est considéré comme une personne morale déterminée,³ une société de personnes déterminée⁴ ou une fiducie déterminée⁵ par les dispositions de la Loi), mais il ne sera pas moins assujetti aux exigences de déclaration. 

Déclarations et sanctions

Si vous avez droit à une exemption, vous ne pourrez la réclamer qu’après avoir déposé une demande auprès de l’Agence du revenu du Canada (ARC) en bonne et due forme. La liste des entités potentiellement admissibles à des exonérations étant très longue, nous avons publié  un organigramme pour vous aider à mieux jauger les cas couverts.  

Le contribuable assujetti à l’UHTA sera passible des pénalités suivantes s’il ne produit pas la déclaration annuelle exigée au plus tard le 30 avril de l’année suivant l’année d’imposition cible (selon le montant le plus élevé) : 5 000 $, s’il s’agit d’un particulier (10 000 $ pour les autres) ou 5 % de l’UHT calculée, plus 3 % de ce montant pour chaque mois de retard. Si la déclaration n’est toujours pas déposée le 31 décembre de l’année suivant l’année cible, la pénalité basée sur l’UHT pourrait ne pas tenir compte de l’exemption réclamée par le contribuable, le cas échéant.

S’il omet de produire la déclaration, le propriétaire de l’immeuble résidentiel pourrait aussi être indéfiniment visé par des cotisations fiscales effectuées en vertu de l’UHTA.

Un problème possible

Les nombreux citoyens canadiens et résidents permanents détenant des immeubles résidentiels par l’intermédiaire de personnes morales, de sociétés de personnes ou de fiducies (en qualité de fiduciaires) pourraient être portés à croire qu’ils n’ont aucune obligation en vertu de l’UHTA. La supposition est toutefois erronée et pourrait entraîner de lourdes sanctions fiscales. De plus, la date de production de la déclaration préconisée pour l’UHT ne correspond pas à celles établies pour les déclarations courantes des personnes morales, des sociétés de personnes et des fiducies et pourrait facilement être manquée.

Tout citoyen étranger ou personne possédant indirectement un immeuble résidentiel⁶ (de la manière notamment comprise par l’UHTA) devrait de ce fait consulter l’un des conseillers Baker Tilly ⁠–⁠ et dès que possible ⁠–⁠ pour être sûr de ne pas manquer à ses obligations de déclaration dans le domaine.

1. ¹ Le projet de loi C-8 ayant reçu la sanction royale le 9 juin 2022.
2. ² Les propriétaires exclus sont définis comme tel en vertu de l’UHTA : une personne, qui, au 31 décembre de l’année civile, est un citoyen canadien ou un résident permanent au Canada, sauf s’il est propriétaire de l’immeuble résidentiel en qualité d’associé d’une société de personnes ou de fiduciaire d’une fiducie (autre qu’un représentant personnel relativement à un particulier décédé)  ; une société ouverte dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs au Canada ; un propriétaire en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie de fonds commun de placement, d’une fiducie de placement immobilier ou d’une fiducie intermédiaire de placement déterminée (SIFT trust) ; un organisme de bienfaisance enregistré ; une coopérative d’habitation ; une administration hospitalière ; une municipalité ; un collège public ; une administration scolaire ou une université ; un corps dirigeant autochtone ; Sa Majesté du chef du Canada ou d’une province ou un mandataire de Sa Majesté du chef du Canada ou d’une province ; une personne visée par règlement.
3. ³ Personne morale canadienne déterminée : s’entend d’une personne morale constituée ou prorogée en vertu des lois du Canada ou d’une province, à l’exclusion d’une personne morale qui, au 31 décembre de l’année civile, est :
   • une personne morale relativement à laquelle les personnes ci‑après détiennent ou contrôlent, directement ou indirectement, des actions de la personne morale représentant 10 % ou plus de la valeur des capitaux propres de la personne morale ou conférant 10 % ou plus des droits de vote dans certaines circonstances ou dans toutes les circonstances :
     1. un particulier qui n’est ni citoyen ni résident permanent
     2. une personne morale constituée ou prorogée autrement qu’en application des lois du Canada ou
     3. toute combinaison de particuliers ou de personnes morales visées aux sous‑alinéas (1) et (2) ;
   • une personne morale sans capital‑actions ayant :
     1. un président du conseil d’administration ou un autre particulier agissant comme tel qui n’est ni citoyen ni résident permanent
     2. 10 % ou plus de ses administrateurs qui ne sont ni des citoyens ni résidents permanents ;
   • une personne morale visée par règlement.
4. ⁴ Société de personnes canadienne déterminée : s’entend d’une société de personnes ou d’une société de personnes déterminée à l’égard de laquelle chaque associé est, au 31 décembre de l’année civile, un propriétaire exclu ou une personne morale canadienne déterminée.
5. ⁵ Fiducie canadienne déterminée : une fiducie déterminée ou une fiducie pour laquelle chaque bénéficiaire possédant un droit de bénéficiaire sur l’immeuble résidentiel est, au 31 décembre de l’année civile, un propriétaire exclu ou une personne morale canadienne déterminée.
6. ⁶ Immeuble résidentiel — un immeuble qui est situé au Canada et qui est : une maison individuelle ou bâtiment similaire comprenant au plus trois locaux d’habitation utilisés comme lieu de résidence pour des particuliers ; une partie d’un bâtiment qui constitue une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété (residential condominium unit) ou un local semblable qui est utilisé comme lieu de résidence pour des particuliers ; un immeuble visé par règlement.